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安新建經 房市日常QA『提前終止契約,押金被沒收,房客是否無法要求房東退還部分保證金』

  網友承租店面住宅月租 $25,000 ,房屋押金被房東要求支付3個月,疫情關係需要提前結束營業,但由於原先合約有載明,提前終止契約,房屋押金會被沒收,且房東有請代書到法院公證,以至於房東依據合約內條款,將A小姐押金沒收,共7.5萬元。這樣的情況下,網友可以要求房東退還部分押金嗎? 依上述 房客想提前終止租約的案例,我們可以分三個階段討論: 1.    房屋合約公證的法律效果 2.    房客提前終止租約的相關規定 3.    消費者保護法相關規定   1.    房屋租賃契約公證之效果 房屋出租訂立書面契約,經過公證之後,對於承租人交還房屋,給付租金及違約金,出租人返還押租金等事項,不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障,糾紛也可避免。 也就是說,如果有一方違約,是否可以強致對方履行,簡言之,就是可不可以「逕為強制執行」。 2.    房客提前終止租約的相關規定 在新上路的租賃新制中,租賃契約應記載及不得記載事項,針對房東及房客應負的義務,及雙方的權益也作出明確的規範,尤其對於『提前解約』『押金上限』皆有載明。 內政部《住宅租賃契約》第 13 條或是《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第 14 條,其中「提前終止租約」的規定。 a.      若簽約時租屋契約裡勾選「得」終止租約,而房客若在 1 個月提前告知房東無法承租事實,善盡了提前告知義務,則無須支付租屋違約金。 b.     如果合約勾選「不得」提前終止租約,則雙方就不能任意終止合約,房客想要提前終止租約,以賠償 1 個月的租金為上限。 c.      如果簽約時沒有特別規定是否可任意終止合約,這種狀況租客還是得要徵詢房東同意,才能解約,而且也得給房東違約金,但違約金最高也不能超過 1 個月。 以A小姐的案例來說,屬於租約未到期提前解約,所以A小姐需要在提前解約前一個月,告知房東無法承租的事實,而房東部分可依新版租賃契約規範,像A小姐要求最高一個月租金為提前解約違約金.而押金剩餘部分應於確認租賃契約終止,承租人交還房屋時返還。 除非,所承租的物件有「租金欠款未繳」、「屋內物品設備損毀及遺失」等狀況發生,房東才可以扣除押金作為賠償修繕的一部分,而修繕的責任阿明建議在租屋點交時就要先釐清,才不會事後在還屋點交時發生問題。 那這邊

房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎?』—安新建經幫你找答案



Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎?水利地的使用有什麼限制嗎?

 

A: 詳細解答

根據農田水利法規定,水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目,否則不能當作一般建地使用,而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定:

(一)按現況或水利計畫使用。

(二)水岸遊憩設施(限於原有灌溉埤、池)。

(三)戶外遊樂設施(限為球道及超輕型載具起降場使用)。

(四)採取土石 。

(五)其他經河川或排水管理機關核准者。

(六)再生能源相關設施。

(七)溫泉井及溫泉儲槽。

(八)農村再生設施(依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理)。

凡是被編定為某種使用之土地,依照現行法令(非都市土地使用管制規則」第6條)規定,均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用,但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時,就要按其他法令規定辦理。

因此阿健雖合法承租水利地,但不能任意蓋鐵皮屋倉庫,違反水利地的使用規定,否則可能面臨罰鍰,並勒令其限期改善或拆除。

另外,根據農田水利會財產處理要點,出租使用限制如下:

(一)租賃土地不得設定地上權。

(二)承租人於租賃土地上建造建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有。

因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下,承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有,但建造費要由承租人阿健自行負擔,且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時,承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人,或經出租人同意後按現狀無償點交出租人,或經出租人同意後,另行協議土地及建物之租賃條件續租。

水利地由水利署負責管理,民眾若要使用,只要符合法令的規定,一般都會予以核准。民眾承租使用,對水利用地僅有使用權,與一般承租之契約行為有所不同,若國家有需要,依規定可無條件收回。

 

參考資料:

https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048

法規名稱:    農田水利會有非事業用不動產出租原則

第四章  會有非事業用不動產之出租

https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048

法規名稱:    農田水利會財產處理要點 出租使用限制

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?media=print&pcode=M0100028

法規名稱:    農田水利非事業用不動產活化收益辦法

水利用地可作何容許使用? (tainan.gov.tw)

台南市地政事務所

農田水利法-全國法規資料庫 (moj.gov.tw)

法規名稱:    農田水利法

30

由主管機關處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰,並得令其限期改善;屆期未完成改善者,得按次處罰

二、違反第十二條第一項規定,未經主管機關許可,兼作其他使用。

46 條 未經主管機關核准而擅行施工之水利建造物,主管機關得令其更改或拆除。

92-3 條 有下列情形之一者,處新臺幣十五萬元以上三百萬元以下罰鍰:

五、違反第七十八條第四款規定,建造工廠或房屋。

92-5 條 有下列情形之一者,處新臺幣十二萬五千元以上二百五十萬元以下罰鍰:

三、違反第五十四條之一第二項規定,未經許可施設建造物。

水利用地容許作何項使用? (ntpc.gov.tw)

新北市地政事務所

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