新北市不動產仲介公會輔導理事長、住商不動產大蘆洲團隊總經理張榮隆。 圖／張榮隆提供 房市景氣急凍，何時才能破冰？安新建經與賣厝阿明邀請新北市不動產 仲介 公會輔導理事長、住商不動產大蘆洲團隊總經理張榮隆位民眾解析，張理事長表示，受調控政策衝擊，近期市場走勢如雲霄飛車般震盪，如今只剩口袋夠深的剛性買盤在撐盤，預期後續市況將呈現「價穩量縮」格局，對於有自住或置產需求的購屋者來說，不失為擇優進場的好時機。 入行已37年，在新北市的蘆洲、三重地區擁有九家仲介店頭的張榮隆，對市場波動掌握度極高，他比喻，台灣房市的景氣走勢過往一直如同「摩天輪」，大約七年一個循環、高低起伏可預期，原本景氣正往下走了，卻碰上 新青安 政策，讓市況瞬間猛烈上衝，近期又因 央行 調控，瞬間反轉向下，走勢之震盪好比「雲霄飛車」。 ▌實價登錄已從「樓地板」變「天花板」 張榮隆觀察，上半年的市場交投超級熱絡，亦推升房價上揚，當時的實價登錄可說是「樓地板」，交易價不斷創高，但如今市況轉差，實價登錄也成了「天花板」；不過，房價也不至於大跌，主因是仍有不少自住或置產買方正蓄勢待發、準備進場看屋，他預期，市況將從原本的「過熱」慢慢恢復成「常溫」，房價也會趨於合理。 景氣變動之際， 房仲 市場也必定歷經洗牌。張榮隆指出，如今台灣房仲店頭已破萬家，預期這一波關店潮會淘汰掉兩成的業者，若想生存，唯有變強，他建議經紀人們得掌握「信任、親切、專業」三原則，經營者們則莫忘「正派經營」的鐵律。 ▌外號「九店王子」，拿下房仲業奧斯卡 因為旗下有九家店，張榮隆在業界有「九店王子」的封號，他曾獲得金仲獎的不動產經紀業冠軍，該獎項又有「房仲業奧斯卡」美譽。他坦言，自己之所以投身不動產業，是為了脫貧，父親在他六歲時就過世了，母親靠著替人洗衣服，辛苦拉拔家中六個孩子長大；當完兵後，他看到軍中學長做了房仲，很快就賺錢、買車，便決定也試試，希望能賺錢照顧家人。 剛入行時，張榮隆自認不善言辭，為了練口條，他每天都看電視新聞，一句句地學主播說話，還會在西裝口袋內放錄音筆，錄下自己跟客戶的對話，回家後重播來聽，從內容到語調逐句檢討，思考該如何優化改進。同時，他也努力提升專業知識，很快就晉升為超級業務員。 ▌做好人才培育，提供內部創業的機會 張榮隆回想，在入行一年多後，有一次他到天母陌生開發，意外發現有物件求售，當下他立刻按門鈴，起初， 屋主
Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎？水利地的使用有什麼限制嗎？
A: 詳細解答
根據農田水利法規定，水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目，否則不能當作一般建地使用，而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定：
（一）按現況或水利計畫使用。
（二）水岸遊憩設施（限於原有灌溉埤、池）。
（三）戶外遊樂設施（限為球道及超輕型載具起降場使用）。
（四）採取土石
。
（五）其他經河川或排水管理機關核准者。
（六）再生能源相關設施。
（七）溫泉井及溫泉儲槽。
（八）農村再生設施（依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理）。
凡是被編定為某種使用之土地，依照現行法令（非都市土地使用管制規則」第6條）規定，均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用，但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時，就要按其他法令規定辦理。
因此阿健雖合法承租水利地，但不能任意蓋鐵皮屋倉庫，違反水利地的使用規定，否則可能面臨罰鍰，並勒令其限期改善或拆除。
另外，根據農田水利會財產處理要點，出租使用限制如下：
（一）租賃土地不得設定地上權。
（二）承租人於租賃土地上建造建物，應以出租人名義為起造人，並登記為出租人所有。
因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下，承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物，應以出租人名義為起造人，並登記為出租人所有，但建造費要由承租人阿健自行負擔，且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時，承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人，或經出租人同意後按現狀無償點交出租人，或經出租人同意後，另行協議土地及建物之租賃條件續租。
水利地由水利署負責管理，民眾若要使用，只要符合法令的規定，一般都會予以核准。民眾承租使用，對水利用地僅有使用權，與一般承租之契約行為有所不同，若國家有需要，依規定可無條件收回。
參考資料：
https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048
法規名稱： 農田水利會有非事業用不動產出租原則
第四章 會有非事業用不動產之出租
https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048
法規名稱： 農田水利會財產處理要點 出租使用限制
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?media=print&pcode=M0100028
法規名稱： 農田水利非事業用不動產活化收益辦法
台南市地政事務所
法規名稱： 農田水利法
第 30 條
由主管機關處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰，並得令其限期改善；屆期未完成改善者，得按次處罰：
二、違反第十二條第一項規定，未經主管機關許可，兼作其他使用。
第 46 條 未經主管機關核准而擅行施工之水利建造物，主管機關得令其更改或拆除。
第 92-3 條 有下列情形之一者，處新臺幣十五萬元以上三百萬元以下罰鍰：
五、違反第七十八條第四款規定，建造工廠或房屋。
第 92-5 條 有下列情形之一者，處新臺幣十二萬五千元以上二百五十萬元以下罰鍰：
三、違反第五十四條之一第二項規定，未經許可施設建造物。
新北市地政事務所
承租人已往生，無任何子女繼承，而我照顧他是他義子。承租的地方我可以開店嗎？
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