房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
「 騎車的時候，你要非常、非常專心，路況、天氣、胎壓等等，都考慮進去，然後看著目標，全心衝刺；當你經驗越純熟時，你越能掌控一切，享受御風而行的快感，這跟做事業，其實是一樣的道理 ！」 長青地政士事務所負責人江榮輝熱愛重機，曾單日環島，也曾征服歐美各大絕美路線，對他來說，時速 240 公里也曾經歷嘗試過，而華麗速度感的背後，靠的是紮實基本功跟堅持到底的信念。 主修機械，聽太座建議轉入地產圈 回顧過往，江榮輝透露，自己原本讀機械科，還曾去鐵工廠上班，但後來女朋友要他去當代書， 「 她那時在地政事務所上班，知道這一行有發展性，我的個性也適合，我為了跟她走下去，就選擇聽她的 ！」 民國 76 年入行，五年後，江榮輝就自行創業，後來規模越來越大，如今 長青的員工有十餘人，也是新北市最知名的地政士事務所之一 ； 結果證明，當時的女朋友、現在的江太太，獨具慧眼，江榮輝果然在業界闖出一片天。 之所以愛上重機，江榮輝說，其實一開始騎重機的原因很單純，就是跑客戶時快速又機動， 「 我公司在板橋，騎重機到樹林、泰山等等，都只要 15 分鐘，到內湖等地也只要 20 分鐘，真的很方便，能奪得先機、也能做好服務 ！」江榮輝不只自己騎，還很鼓勵員工騎， 這幾年，長青的員工們都陸續考上了重機駕照，公司還準備兩台重機給員工使用 （ 另外也提供三台汽車供員工使用 ） 。 成就客戶，代其解決問題、達成心願 經手無數案件，江榮輝深信，代書的價值在於成就客戶，解決客戶的問題、達成客戶的心願。比方說，江榮輝曾辦過一件案子，客戶是位音樂家，頗有名氣，因已年邁，想賣房變現籌措養老金，但房子是跟女兒共有的，而他跟女兒感情不好，多年不曾往來。 接到這個案子後，江榮輝先試著跟那位女兒連繫，幾經耐心溝通，但對方仍不願出面， 「 我一方面覺得很感慨與可惜，一方面又要趕快想辦法。 」 後來，江榮輝運用土地法第 34 條之 1 的規定，經由公證、錄音，用多數決的方式處份了這間房子，並把屬於那位女兒的金額提存在法院中，甚至還幫忙音樂家跟新屋主達成協議，讓音樂家可以回租房子五至十年，安享晚年。 「 我現在還記得，一切都辦妥後，老先生他握著我的手，跟我說謝謝，說他覺得自己能在熟悉的房子過人生最後的日子，很有尊嚴。 」 正是這樣的感動，讓江榮輝願意繼續堅持本心。 注重交易安全，強調業界共存共榮 身為代書，江榮輝自許為 「 ...