安新建經法律小學堂 & 活動專欄

  管委會是社區裡的核心組織。 依法規定當「所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上」時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人。   而管委會成立之後，會與建商、主管機關一同點交公共設施，點交完畢後，向政府單位繳交公設點交證明，領取由政府單位保管的公共基金。該基金只能由社區住戶透過區分所有權人會議來決定該如何使用，管委會無法隨意動用。   建商與管委會完成交辦工作後，整個建案才算結束，後續的交集就只剩下設施保固、維修這些瑣事了。   這些事情聽來簡單，但實際上可是有許多的注意事項，到底有什麼需要注意的呢？以下分三點講解：   一、要找誰來檢查公共設施？設備有問題又該怎麼辦？ 二、公共基金從何而來？ 三、公共基金可以怎麼運用呢？   =================================================================== 詳細解答： 一、要找誰來檢查公共設施？檢查哪些項目？ 法律規定 依《公寓大廈管理條例》第 57 條規定，在管委會成立或管理負責人推選或指定後七日內，會同政府主管機關、公寓大廈管委會或管理負責人針對水電設備、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測。 點交項目 一般由建商向當地主管機關（都發局或工務局）申請陪同點交機電設備，大致項目有消防設備、電氣設備、給排水設備、昇降設備、監控系統、空氣調節設備、機械停車設備。 由於法律只有強制規定要檢查機電設備，有些公寓大廈的管委會為了謹慎起見，也會請私人檢驗機構檢查其他部分，例如建築外牆、磁磚。   點交程序 點交過程大概要 1~2 個月的時間，建商會交與管委會一份點交驗收單，按照時間表，一一點交各項設備。點交完成後若發現設備有問題，管委會可報請當地主管機關處理，經調查若發現是建商的問題，主管機關會命建商在一個月內負責修繕完成，之後才能辦理移交手續。 自行請私人機構檢驗法規以外的部分，若有發現嚴重缺失，管委會可以先與建商進行調解，若調解不成，再訴諸法律。   二、公共基金從何而來？ 法律規定 依《公寓大廈管理條例》第 18 條規定，公共基金有四項來源： 1 、建商按工程造價一定比

  沒進過房仲業的人， 可能都會認為如果不動產買賣沒有成功的話， 就不需要給付房仲服務費。 如果只是帶客戶看房或接受諮詢， 的確不用付任何費用，但簽完契約之後， 交易卻沒有完成，要不要付這筆費用， 一直都是很尷尬的問題。   先來告訴大家，房仲在接手一個案子之後， 要先與客戶來回溝通、幫客戶比較物件優劣、 尋找適合物件，等到顧客滿意確定簽約， 房子過戶完成之後，房仲才能拿到全部的報酬， 而這期間花的餐費、油錢還不能與公司報銷， 這些開銷都是房仲的無形成本。   但簽約之後並不能確保交易一定能成功， 有些房仲為了避免拿不到錢做賠本生意， 會在合約上特別加註類似， 若因個人事由無法完成合約， 仍因支付服務報酬之類的條款， 讓買賣雙方覺得不太公平。   到底這條款有沒有道理呢？ 在交易沒成功的情況下，真的需要付仲介費嗎？應該要看法院判決   ===================================================================== 詳細解答： 在了解要不要收仲介費之前，先來帶大家了解一下，仲介費的小常識。   一、仲介服務費的由來 所謂的仲介費，意思是指“服務報酬“。來由自我們跟仲介簽的“居間契約“（委任仲介契約），這個契約的主要意義是「他人為自己之利益而為服務之提供，自己給與他人報酬之契約」，所以提供不動產服務的仲介從中獲得的就是他的服務報酬。   二、仲介服務費如何計算？ 依現在法規規定，仲介服務費不得高於「成交總價的 6% 」，這個 6% 是指與買賣雙方收取的費用合計不得超過總價的 6% ，通常都是買方付比較少，而賣方付比較多，有時候仲介為求案件順利成交，會主動降低服務費，讓利給買方，所以服務費要抽多少，其實也是要看仲介決定。   這邊舉二個例子來跟大家說明： 1 、賣方小明的房子是一間兇宅，但卻欺騙買方小華，房子絕無問題，事後小華發現這件事情要求解除契約→解約原因為契約成立時即存在的事實，房仲應返還仲介費。 2 、買方小華遲遲不肯交付尾款給賣方小明，小明因此與小華解約→解約原因為契約成立後發生的事情，房仲不必返還仲介費。   根據以上的敘述，相信大家可以知道房仲要不要退回仲介費，依實務見解來看，必須看當時的原因

  近來房市買氣持續熱絡，專家預估，在農曆年前將會湧現交屋潮，為了避免後續衍生購屋糾紛，建議買方在交屋前，要掌握「問、看、摸、約、圖」五字訣，充分瞭解屋況與產權等等，才能在新的一年安心住好宅。   買房是人生大事，多數人都萬分謹慎，希望能圓滿成交，但仍難免有疏漏。安新建經協理陳彥均觀察，目前最常見的購屋糾紛，就是屋況問題，其中，又以漏水為最大宗；至於賣方原貸款沒有完成塗銷等產權問題，也頗常見。   多詢問、仔細看，揪出隱藏性漏水   問 : 想要確認屋況，首先要動口多詢問，除了要多問仲介、掌握詳情之外，也可以多方打聽社區評價、建商口碑等等；如果是屋齡比較久的物件，陳彥均提醒，要特別詢問管線是否曾經換新，如果沒有，就得特別留心。   看 : 第二，要張開眼睛仔細看。若想避免買到漏水屋，陳彥均說，建議晴天、雨天、白天、晚上，都要去看房，看看有沒有壁癌，即便看似沒有，也要注意有無油漆剝落或油漆塗起等等，這都屬於壁癌前兆，可能有隱藏性漏水。   至於要特別注意的地方，包括天花板的四角、廁所、廁所外的牆角，房間隔間牆如果後面是廁所，也要仔細瞧瞧；對外窗的窗框，防水措施若沒做好，可能會有雨水滲漏，得要當心；公共管道間有諸多管道匯集，也容易有漏水狀況，大家卻沒注意到。   動手確認屋況，審視相關契約文件，   摸 : 第三，要動動手。例如每個水龍頭都要記得開開看，看水流順暢度、排水狀況 等等，陳彥均說，如果排水不順、甚至有積水，管線就可能有堵塞問題；沖馬桶的按鈕也按按看，觀察抽水狀況、通暢度等；廁所外牆或窗框，則可摸摸看有沒有特別潮濕。   第四，看清相關文件契約。首先，看看權狀上的名字、坪數、地址是否正確，也得看車位標示是否相符， 陳彥均 提醒，台灣有很多不同法規時期的建築，車位登記的情形都不一樣，需特別當心。   必看最新謄本，留心原屋主貸款是否塗銷   約 : 除了權狀之外，謄本也得細細看清， 陳彥均 建議，最好請地政士幫忙調最新的謄本，列印日期最好就在當天、愈近愈好。謄本上面有「標示部」，要看清地址、車位，「所有權部」則確認登記人的名字，「他項權利部」重點在看抵押權，確認屋主的原貸款是否已經塗銷掉，免得買到有其他抵押權、產權有瑕疵的物件。   圖 : 第五，隨手拍照，有圖為證

  一筆不動產若有數人共同持有的話， 可分為「分別共有」和「公同共有」。 分別共有，指的是數人共享一物，但 可在外觀上明確指出個人的應有部分， 比如說，5人共有一塊田地，這塊田 可明確劃出5個部分讓5人分別共有。 公同共有，指的是數人共享一物，但 在外觀上無法明確指出個人的應有部分， 僅存在法律文件上的「應有部分」， 比如說3人共有一間房子， 這3人各有法律上三分之一的產權， 但實際上使用的部分，並非等於三分之一。 「分別共有」依法律規定可自由處分「應有部分」， 所以與共有人產生糾紛的情形較少， 但「公同共有」卻有規定必需要 全部共有人同意才能對資產進行處分， 在實務上造成了許多糾紛。 例如，本來跟共有人談好要將公同共有物分割並出售， 但共有人卻突然去世，由AB二個孩子繼承這筆共有物， 並表示不願意進行共有物分割這該怎麼辦呢？ __________________________________________________________________________ 詳細解答： 在回答問題之前，先帶大家了解「公同共有」的概念。 依據《民法》第827條第一項：「依法律規定、習慣或法律行為，成一「公同關係」的共有人，基於「公同關係」而共有一物，就是公同共有。」 公同共有的特點就是在「外觀」上分不出來「應有部分」，僅存在法律文件上「潛在應有部分」，常出現的情形有遺產繼承、合夥契約、夫妻之共同財產。 *那要想分割「公同共有物」該怎麼做呢？ 關於分割共有物的相關法條在《民法》第828條第3項，公同共有物之處分，應得公同共有人全體的同意、第1164條，繼承人得隨時請求分割遺產、《土地法》第34-1條第5項，向當地的地政機關申請調處分割。 這邊注意，《民法》第1164條所稱的「得隨時請求分割」依最高法院做出的民事判決解釋，應包括「請求終止公同共有關係在內」所以如果其他遺產共有人不同意分割的話，繼承人可以隨時請求終止公同共有關係並分割遺產。 在了解公同共有的基礎觀念後，我們回到原題，依《土地法》第34-1條共有人的應有部分，如有超過三分之二者，即可自行處分共有物，僅需以書面通知其他共有人，詢間是否優先承購。 但很多的情形是「應有部分」未超過三分之二的共有人想出售不動產，只能與其他共有人協調分割，但因為程序複雜，或者出售之後能分得的款項太少，導致很多共有人並不想處理這筆資產。