房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
眾房東心心念念都求個招租遇到好房客，十之八九還是躲不過迎來租屋蟑螂的宿命。遇到租屋蟑螂不打緊，房東甚至在跟房客打官司過程遇到房財兩失的窘況。身為房東的各位，如何從一開始就避免租屋蟑螂的出現呢？恭喜你們！這一篇租屋蟑螂殺蟲劑，就是你的救命稻草，從找房客就教你如何避開賴皮房客，讓各位在招租過程都能順順利利！ 今天我們會拆成 4 大部分來解說： 1. 房客賴皮不搬怎麼辦？ — 2. 租約公證很重要！ — 3. 找房客過程要謹慎 — 4. 合約內容請加註！ ▌房客賴皮不搬怎麼辦？ 只要房客積欠租金滿二個月，房東可主張終止租賃契約！ 在 107 年 6 月 27 日上路，有「租賃專法」之稱的《租賃住宅市場發展及管理條例》 正式施行後，在住宅條例第 10 條第 1 項第 2 款，明確規定「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」特別注意到條例內文是用非達二個月之『租額』而不是『押金』，代表是不是要抵扣「押金」達兩個月租金才能終止租約的案例，只要是房客欠繳兩個月租金的總額，經催告仍拒繳，房東都可以終止租約的。 阿明提醒眾房東，「催告」的程序是非常重要的，有任何向房客催繳的證據都要保留下來，或是有寄出過存證信函也都要有紀錄，證明自己是有通知房客繳款。 依據《民法》第 440 條規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。就代表著「催告」在法律上是必要的條件，後續真的要透過法律途徑也才有憑有據。 ▌租約公證很重要！ Ａ ‧ 租約有公證：在租屋合約有到法院公正的情況下，假如上方有載明應逕受強制執行者，這份合約就可以當作執行名義，直接對房客聲請強制執行。 Ｂ ‧ 租約沒有公證：在沒有公證的情況下，處理順序就像上一段提到的，要先寄第一封存證信函，向房客催告支付租金，假如房客遲遲未付款，再寄出第二封存證信函通知終止契約，再向法院起訴，要求房客返還房屋，勝訴後才可以聲請強制執行。 因為租約公證要跑法院程序，現今租屋市場來說，有高達7成以上的房東是沒...