買 房前想必都會經過不少次的看屋過程,但您真的看懂了嗎?看房不只是看「房子」本人,關於房子的身家調查細節許多用肉眼是看不出來的。購屋的繁瑣與複雜度跟它的價格一樣都非易入門,有許多的文件從看屋到交屋都記載了許多條文以及與自身相關很重要的權利,不可不看不可不察,本篇賣厝阿明請到 [ 太平洋房屋 ] 清水中山旗艦店店長 陳志瑋 來告訴大家買房三書是什麼?以及各項文件該注意的重點事項有哪些? 買房簽約 3 階段必須搞懂的三書: 1. 看屋時要 看:不動產說明書 2. 要約時 要簽:要約書或斡旋書 3. 成交時 要簽:不動產買賣契約書 一.看屋時要看【不動產說明書】: 這是看房時第一個會接觸的文件,陳店長說:「通常當買方客戶看過物件之後,客戶表示想要進一步了解物件時,房仲人員會在客戶出價前主動提供不動產說明書作參閱,文件中包含:產權資料、相關稅費、標的物現況說明書、建物跟土地謄本、建物測量圖、地籍圖、房屋地理位置附近的重要設施、使用分區、實價登錄等資料。大部分第一次買房的民眾可能不太懂這些內容,這時候專業的不動產銷售人員就會向客戶解說。由於不動產說明書裡面都是買房需審閱參考的重要資訊,所以建議買房小白在談價之前要詳細閱讀。」 不動產說明書中的 不動產現況說明書 是由 賣方自己填寫 房屋有無瑕疵,陳店長表示,良善的仲介會做二次檢查,從旁去做更深入的調查了解,保障確認買方的權利。例如:增建或二次加建、土地分區、實價登錄 (3 個月 ~ 半年 ) 、漏水、凶宅、海砂等應記載說明,讓買方能夠更全面了解房屋的情況,評估以後再決定是否購買,有點類似履歷的概念。 ※重點注意事項: 1. 買方下要約前 務必要求 房仲提供不動產說明書供審閱,以利買方了解自己想買的房子完整的情況,而非在下定之後才被告知準備買的房子是有問題的喔! 2. 不動產說明書上應確認有房仲與賣方的簽章,若缺少一方,就不是正式的不動產說明書,萬一發現房屋是有問題的,恐無法依不動產說明書登載有誤去向賣方求償。 3. 不動產說明書為不動產買賣契約書的一部分,如果房仲未給予買方足夠時間審閱,經買方檢舉後,可能會被處以申誡、停業、廢止證書等行政處分;如果故意隱瞞、提供不實資訊的話,可能會有詐欺或偽造文書等刑事處分。 4. 房仲事前若未提供不動產說明書給買方,導致買賣雙方在簽定要約書或給付斡旋金之後,買方才發現有問題,是可以
台灣的土地非常值錢,只要土地有價值, 💰 連帶也會讓房屋的價值變高! 有些建商就會專門在都會區尋找, 地段不錯但房子老舊的物件, 或是在郊區找有價值的空地 詢問屋主或地主願不願意「合建分屋」! 🏗🏘 所謂的合建分屋簡單來說 就是建商提供資金,地主提供土地! 這樣建商可以用較划算的價格取得土地 地主也不用擔心老房不耐住的維護問題, 可以直接在原居住環境得到新房! 「合建分屋」聽起來是個利多的方案, 不過魔鬼總是藏在細節裡的, 要是一不注意的話, 就可能被建商反過來咬一口哦! ⁉ ️📢 想知道「合建分屋」該注意什麼嗎? 所謂的「找補」又是什麼意思呢? QA 詳解答如下 ___________________________________________________________________________________ 📍 【合建分屋合作形式】 1 、交易方式:建商提供資金,而地主提供土地。房屋興建完成後,按雙方約定比例分配房屋和土地持分。 2 、主要工作者:實務上,地主對建房等相關事務都不太熟悉,所以都由建商處理一切建築事宜,地主僅以合建人的身份監督進度。 📍 【稅務注意事項】 → 房地合一稅:用合建分屋方式出售房屋的地主,依房地合一稅的規定,持有期間 10 年以內的,皆課徵 20% 的稅率,而持有期間 10 年以上的房屋,皆徵收 15% 的稅率,簡單來說就是以合建分屋出售的房屋,最高只會被徵收 20% 稅率。 至於關於持有期間的計算,以土地持有期間為準,例如,土地持有期間為 10 年以上,出售房屋的時候,就只會被徵收 15% 的稅率。 → 契稅:地主在取得房屋之後,需申報交換契稅 2% (以交換現值課徵稅金),如交換房地有給付差額的話,差額價款應以買賣契稅 6% 來徵收稅金。 例如,以現值 1000 萬的土地交換現值 1500 萬的房子: 交換契稅: 1000 萬 x2%=20 萬,買賣契稅: 500 萬 x6%=30 萬 ( 補充 : 交換契稅現值指土地公告現值或房屋評定現值,非房屋市價 ) → 土地增值稅:若土地為有償移轉,納稅人為原土地所有權人;若土地為無償移轉,納稅人為新所有權人。 → 贈與稅:以 1000