住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖/歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感,不需要擔心老年租屋不便的問題;有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選,而除了以上的功能目的外,擁有不動產後,更是多了一項轉貸融資的方案,本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼?比起其他的貸款,此產品又有怎樣的限制與好處呢? 歐店長解釋說明:『融資房貸簡單來說,就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品,以取得貸款的資金融通方式,如果您現在名下有房子,手頭又需要現金,可以將房子及土地作為抵押品,向銀行申貸,即為所謂的原屋融資;那如果房子貸款尚未繳清,仍想使用一樣的方式,則為「房屋增貸」,就是以「已設定抵押權」的房屋及土地,再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處: 1. 利率遠較一般信貸利率優惠: 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右,但信貸通常至少都是5~6%起跳,甚至有的會到10%以上,相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度: 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數,如果您本身的還款條件能力充足,是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的,所以如果擁有的不動產價值為1,000萬,核貸8成,則可以貸款到800萬的現金做運用,而信貸則是以DBR負債比來做評估,依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限,通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年,而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請,不僅有機會可享有2~3年的寬限期外,還款年限大多也是落在20~30年間,對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時,除考慮借款金額與還款能力外,還是有一些申請必要費用是要記得納入的,因為是以不動產做抵押,故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費,以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還,但前提是將房子做抵押才融資到的現金,因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納,若真的臨時有繳款困難.也不能置之不理,因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序,後續就會面臨到強制執行,所以若
買賣房屋牽涉高額價金,對買賣雙方都有風險,為了避免可能衍生的爭議,「價金履約保證機制」不可或缺。專家指出,價金履保機制還未創建時,買方最擔心付了錢但無法交屋,賣方則恐房子過戶後收不到尾款,因此,才需透過此機制保障金流安全。
安新建經業務北一區專案執行經理張桃生指出,有鑑於簽約成交後,報稅過戶點交各項流程有時間差,但過去房屋買賣,買方將購屋款項直接交給賣方,一旦屋況有問題,甚至賣方欠債捲款潛逃,致房子被查封,買方損失價金卻求助無門;對賣方來說,則可能在屋子過戶以後,才發現尾款拿不到。為此,安信建經與信義房屋參考美國作法,於民國85年創建不動產買賣價金履約保證機制。
張桃生說明,價金履保機制是將買賣雙方及建經公司組成三方關係,簽約後,買方所付的款項直接進入公正第三方的履保專戶進行控管。一般來說,履保專戶的收費機制是成交價萬分之6,由買賣雙方各負擔一半。
張桃生指出,對買方而言,確認房屋產權、屋況都沒有問題,完成過戶點交並在結案文件上簽名後,履保專戶才將專戶結清款項撥款給賣方,期間,若賣方需要繳稅、清償原本貸款而需要動用專戶款項時,也會在審查後才能撥款;同時,對賣方來說,則會協助確認買方申貸銀行核准房貸的狀況,確認買方貸款額度足夠支付尾款,及撥款程序沒問題後,才開始辦理產權過戶程序,讓賣方過戶後之尾款獲得保障。所以,辦理價金履約保證,對不動產買賣之買賣雙方都能提供充足的保障。
『張桃生觀察,目前不動產買賣案件仍非100%都採用價金履保機制,但對買賣雙方來說,使用此機制的確能有效的預防及避免交易風險。她也提醒,價金履保機制在目前市場上有數種型態產品,各產品提供之保障內容不完全相同,買賣雙方在使用前仍應慎選比較,才能獲得最完整的保障。』
留言
張貼留言