房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
買賣房屋牽涉高額價金，對買賣雙方都有風險，為了避免可能衍生的爭議，「價金履約保證機制」不可或缺。專家指出，價金履保機制還未創建時，買方最擔心付了錢但無法交屋，賣方則恐房子過戶後收不到尾款，因此，才需透過此機制保障金流安全。
安新建經業務北一區專案執行經理張桃生指出，有鑑於簽約成交後，報稅過戶點交各項流程有時間差，但過去房屋買賣，買方將購屋款項直接交給賣方，一旦屋況有問題，甚至賣方欠債捲款潛逃，致房子被查封，買方損失價金卻求助無門；對賣方來說，則可能在屋子過戶以後，才發現尾款拿不到。為此，安信建經與信義房屋參考美國作法，於民國85年創建不動產買賣價金履約保證機制。
張桃生說明，價金履保機制是將買賣雙方及建經公司組成三方關係，簽約後，買方所付的款項直接進入公正第三方的履保專戶進行控管。一般來說，履保專戶的收費機制是成交價萬分之6，由買賣雙方各負擔一半。
張桃生指出，對買方而言，確認房屋產權、屋況都沒有問題，完成過戶點交並在結案文件上簽名後，履保專戶才將專戶結清款項撥款給賣方，期間，若賣方需要繳稅、清償原本貸款而需要動用專戶款項時，也會在審查後才能撥款；同時，對賣方來說，則會協助確認買方申貸銀行核准房貸的狀況，確認買方貸款額度足夠支付尾款，及撥款程序沒問題後，才開始辦理產權過戶程序，讓賣方過戶後之尾款獲得保障。所以，辦理價金履約保證，對不動產買賣之買賣雙方都能提供充足的保障。
『張桃生觀察，目前不動產買賣案件仍非100%都採用價金履保機制，但對買賣雙方來說，使用此機制的確能有效的預防及避免交易風險。她也提醒，價金履保機制在目前市場上有數種型態產品，各產品提供之保障內容不完全相同，買賣雙方在使用前仍應慎選比較，才能獲得最完整的保障。』
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