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房市日常QA『屋齡多久的老房不適合居住 』—安新建經幫你找答案

  買一棟屬於自己的房子,是許多人一輩子的夢想 因為預算問題,很多人都捨棄新屋改買老屋,看中的除了日後增值的潛力,價格也比較實惠。 美美看中一棟大樓 但屋齡已經 26 年,讓他非常猶豫不知道要不要買下去 !! 屋齡 26 年算老屋嗎?   屋齡大概幾年就不適合居住了? 貸款成數會因為屋齡比較低嗎?     如果房貸繳完會不會就沒價值了?   正確解答 分隔線 ============================================================ 1. 關於老房屋齡耐用年限問題,以目前查看台北市地政局建築物耐用年數及每年折舊率表公示資訊所知,鋼骨/鋼骨鋼筋混泥土/鋼筋混泥土是60年,加強磚造跟鋼鐵造是52年,磚造跟石造適46年,只是需要留意房屋的耐震係數,老房是連棟還是獨棟,如果是連棟,我們要注意老房是否有因鄰損而造成結構問題,如果結構被破壞,未進行修復補強,就會有高度的居住風險。   2. 而老房貸款的部分,若老房屋齡高於 30 年,在房屋貸款時要特別注意二個銀行估價重點 ※「 房貸貸款年限 + 貸款人年紀小於 75 」,如果貸款人年齡較大,可能會被要求財力證明 ※「 貸款年限 + 屋齡小於 50 」,如果屋齡太老,貸款年限就有可能被要求縮短。 另外要注意,老房幾乎都有管線需要更換維修問題,所以呢,買老房除了自備款,還要記得 + 一條裝修費用。   關鍵字解析#建築物耐震係數 , 所謂建築物的「耐震係數」,就是指在這個地震區域中,「地震時地表加速度與重力加速度的比值」。建築物耐震設計規範要求基準是,這個區域在「 475 年一次」的週期裡發生的大地震強度,房子必須要能抵擋得了地表上產生的水平加速度力道的要求標準。      關鍵字解析#鄰損問題 關於老屋鄰損部分   而這個部分阿明提醒大家二個注意點 1. 確認公部門房屋損害系統,針對您買的老房有沒有相關註記 2. 到隔壁居處看看更安心(因為你的房子看得道,隔壁的房子不知道)   最後總結 : ※老房優點 1. 房價較低,能省下您的購屋預算, 2. 管理費低,可以節省日常支出 3. 公設比低,室內空間大, 4. 老房地點好,土地持分大

疫情蔓延!網友問房價何時降 安新建經專家:機率低

新冠肺炎病毒 ( 武漢肺炎 ) 在全球疫情持續擴散,現階段台灣嚴格控制住疫情,影響國內房地產市場卻呈現兩極化,預售市場看屋減少,二手市場無群聚現象,買方反而想趁危機入式而積極找房,安新建經履約保證業務經理張凱智預測,整體房價下跌機率不高,僅看個案表現,若有屋主欲趁疫情未明朗化前出售,則有機會撿便宜。 「由於 2003 年 SARS 期間有入場買屋者,如今已翻漲好幾倍,武漢肺炎疫情也讓部分買方出現期待房價下跌心理,不過利率低檔、台股仍在萬點,市場游資充足,整體房價下跌機率很低」張凱智依多年對房市了解,認為疫情雖在蔓延,但因國內房貸利率低,屋主壓力不大,除非少數屋主想趁此時出脫房產,否則買方想撿便宜恐不容易。 張凱智說明, SARS 發生期間適逢台灣經濟景氣低迷之際,在雙打擊下,才導致房市降至谷底,爾後國內房市一路往上揚,直至 2014 年達到高峰,但因 2016 年實施房地合一稅前價量具縮,不過新稅制上路後已利空出盡,量能又重新回升,直到 2019 年國內交易量又回到 30 萬棟的水準,連帶六都平均房價上漲年增 2-3% 。 原本市場預期今年國內房市呈現多頭走勢,卻因武漢肺炎疫情而增添變數,不過,張凱智認為,疫情衝擊最大的部分是觀光旅遊和零售業,但宅經濟反之受惠而成長,加上政府鼓勵台商資金回流,待疫情減緩後,經濟會陸續回溫,房市發展亦然,雖然今年第一季旺季量能受到影響,疫情受控後,預期今年第三季有望反彈,價量均會回穩。 「該買沒買正在等待疫情結束,待疫苗出現或疫情減緩後,買盤會再出現」張凱智預測,國內房市交易量仍會有超過 30 萬棟的水準,且今年人口結構也將有所改變,舉例說明,台商回台投資區域,就業機會大增,房市需求量則有望提高。 # 安新建經官網 :    https://www.anshinescrow.com/ # 安新建經臉書 :   https://www.facebook.com/anshinescrow/?ref=bookmarks

法拍屋免繳房地合一稅? 安新建經:不繳納將受罰

房地合一新制實施至今,即將邁入第四年,但仍有許多民眾一知半解,尤其非一般買賣出售的案件,例如因欠稅欠債而被強制執行拍賣的標的,直覺都會認為法拍並非自願,應該就不需要繳稅,但安新建經提醒,即便房子已被法拍,還是需要主動申報與繳納房地合一稅的,如果沒有繳納還很有可能會被罰款。 安新建經法務經理謝宗興表示,根據房地合一新制,於所得稅法14之5條規範;凡個人出售之房地如屬課稅新制的課徵範圍,即便是屬於虧損出售,也不論原因是屬自願或非自願性出售,都需在所有權移轉登記日次日起算30日內,主動申報與繳納房屋土地交易所得稅完畢。有關其所對應應繳納的課稅金額則是依照持有時間課稅,持有期間一年以內之房地應適用稅率45%,持有期間超過一年未逾二年,稅率則為35%,超過二年以上才能適用20%稅率,超過十年以上稅率則為15%。 不過政府在面對「非自願性」因素的案件有特別給予優待條件,例如因為欠稅、欠債,遭強制執行的法拍案件,通則可適用20%稅率,安新建經法務經理謝宗興舉例: 「王小姐在2018年3月1日取得一房地,後來因欠債,債權人聲請強制執行,該房地遭法院拍賣,拍定人於2019年2月26日取得該房地權利移轉證書;就房地交易日而言,此案應適用房地合一新制,且王小姐持有期間未滿一年,原應以45%稅率課徵,但由於王小姐屬非自願因素出售,其稅率可從寬按20%計算。」 另依財政部相關法令函釋,指出以下六種非自願因素,雖所交易之房屋、土地持有時間僅於二年以內,但稅率仍可適用20%之寬待條件: 1. 為了清償債務 2. 因受家暴而出售房地 3.支付醫藥費 4.非自願離職或調職 5.出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地予房屋所有權人者,而不得不出售房地的因素;6.參考土地法第34條之1,兩年內非自願出售共有房地的情況亦屬非自願出售的因素,最後安新建經提醒,並非所有理由都可被認定為「非自願因素」,詳情仍必須符合財政部所公告的適用樣態為準。 # 安新建經官網 :    https://www.anshinescrow.com/ # 安新建經臉書 :   https://www.facebook.com/anshinescrow/?ref=bookmarks

安新建經地政士推薦單元-「靠整合型服務,饒書衛拴住客戶心」

才剛過而立之年的饒書衛,在代書界非常年輕,卻已靠著「整合型服務」站穩腳步,不僅擁有自己的事務所,業務還蒸蒸日上。饒書衛相信,在專業的基礎之上,將心比心、提供圓滿的服務,是得到客戶認同的不二法門。 就讀地政相關科系的他,在大學三年級時,就通過了地政士考試,當完兵便進入信義房屋當代書,經過了六年的歷練之後,自行開業。「信義是最知名的房仲品牌,交易量也大,在裡面六年,我簽了一千兩百件的案子!」饒書衛回想,這是很好的磨練機會,讓他快速累積專業與人脈。 兩年前出來開業時,饒書衛內心期待又緊張,期待的是能獨當一面,逐步實踐他對代書工作的理想,卻也擔心,少了大品牌加持,是否會沒有案子?幸好,他憑藉著個人口碑,案源漸廣,「去年我簽了一百件案子,全部都是老客戶、或老客戶再介紹的,自成饒書衛代書轉介互聯網。」 專業+將心比心,搏得客戶認同 饒書衛認為,做一個代書,專業知識與能力,是必備的,在這個基礎之上,若要再加分,就得靠服務;而他的理念是「將心比心」,比方說,曾有客戶想要賣房,卻不清楚最新的稅制,「我幫他算了算,要繳一、兩百萬的房地合一稅,客戶想一想,決定不賣了,這樣我雖然當下沒有案件可以簽,但我相信,未來客戶有需要時,還是會來找我服務。」 饒書衛強調,對多數客戶來說,房子是一生中最重要的財產,牽涉到的相關事務,自然都是大事;他的原則是「誠實分析之後,給出最符合客戶利益的建議」,不會為了當下的業績壓力,違背這個原則,他相信,用「交朋友」的態度來跟客戶互動,就不會只做一次性的生意。   找出案件key-man,真誠溝通 代書生涯中,難免會遇到情況複雜的案件,饒書衛的解方是:「找出key-man,真誠溝通」。他舉例,曾遇過一個繼承案件,牽涉到四個兒子、三個女兒、還有長孫,兒子們都覺得「女生不該分財產」,但女兒們覺得不公平,饒書衛便先從法律角度出發,向大家解釋「其實女兒可以分財產」。 在溝通過程中,饒書衛發現,長孫似乎頗為認同他的說法,於是就開始「主攻」長孫,「聊過之後,發現長孫自己並不堅持要繼承、堅持的是他爸爸,於是我再請長孫跟他的爸爸、叔叔溝通,磨了一陣子,最後大家決定共同持份,圓滿解決。」 跨領域整合法律、會計、稅務等服務 饒書衛認為,如今客戶的需求多元,代書要能提供「整合型的服務」,除了土地相關事宜之外,還要能幫客戶解決稅務問題,甚至