房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...
房地合一新制實施至今,即將邁入第四年,但仍有許多民眾一知半解,尤其非一般買賣出售的案件,例如因欠稅欠債而被強制執行拍賣的標的,直覺都會認為法拍並非自願,應該就不需要繳稅,但安新建經提醒,即便房子已被法拍,還是需要主動申報與繳納房地合一稅的,如果沒有繳納還很有可能會被罰款。
安新建經法務經理謝宗興表示,根據房地合一新制,於所得稅法14之5條規範;凡個人出售之房地如屬課稅新制的課徵範圍,即便是屬於虧損出售,也不論原因是屬自願或非自願性出售,都需在所有權移轉登記日次日起算30日內,主動申報與繳納房屋土地交易所得稅完畢。有關其所對應應繳納的課稅金額則是依照持有時間課稅,持有期間一年以內之房地應適用稅率45%,持有期間超過一年未逾二年,稅率則為35%,超過二年以上才能適用20%稅率,超過十年以上稅率則為15%。
不過政府在面對「非自願性」因素的案件有特別給予優待條件,例如因為欠稅、欠債,遭強制執行的法拍案件,通則可適用20%稅率,安新建經法務經理謝宗興舉例: 「王小姐在2018年3月1日取得一房地,後來因欠債,債權人聲請強制執行,該房地遭法院拍賣,拍定人於2019年2月26日取得該房地權利移轉證書;就房地交易日而言,此案應適用房地合一新制,且王小姐持有期間未滿一年,原應以45%稅率課徵,但由於王小姐屬非自願因素出售,其稅率可從寬按20%計算。」
另依財政部相關法令函釋,指出以下六種非自願因素,雖所交易之房屋、土地持有時間僅於二年以內,但稅率仍可適用20%之寬待條件: 1. 為了清償債務 2. 因受家暴而出售房地 3.支付醫藥費 4.非自願離職或調職 5.出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地予房屋所有權人者,而不得不出售房地的因素;6.參考土地法第34條之1,兩年內非自願出售共有房地的情況亦屬非自願出售的因素,最後安新建經提醒,並非所有理由都可被認定為「非自願因素」,詳情仍必須符合財政部所公告的適用樣態為準。
#安新建經官網: https://www.anshinescrow.com/
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