房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
太平洋房屋五股店的店長王茹鉉。 圖／王茹鉉提供 公益出租人是什麼？倘若申請到了，對房東與房客又分別有哪些好處？明明是政府的德政，為什麼還是很多人不買單？阿明今天請來太平洋房屋五股店的店長王茹鉉解析箇中關鍵，並教大家如何評估並且做出最佳選擇。 近年來，台灣的房價不斷攀升，加上全球處於大通膨時代，因此帶動租金水準持續上走揚，越來越多租屋族快要吃不消，深深地感受到薪水增幅追不上房租的漲勢。為了照顧租屋族群，政府推出一系列相關政策，公益出租人就是其中一種方案。 王茹鉉表示，所謂的公益出租人，是政府為了鼓勵房東將住宅出租給符合租金補貼申請資格的房客，所推出之政策，主要的鼓勵方法為稅賦減免；「符合租金補貼申請資格」的定義，包含政府辦理的各種租金補貼方案，例如每年辦理之住宅補貼方案、各地方政府辦理的低收入戶及中低收入戶租金補貼、身心障礙者租金補貼等。 ▌房東、房客都可申請，二房東則無法申請 至於公益出租人的認定方式有兩種，第一種是房東自己申請，第二種則是在房客申請租金補貼，通過之後，政府就直接認定這位房東為公益出租人。王茹鉉補充說明，公益出租人必須是建物所有權人或是房屋稅的納稅義務人，換言之，二房東不能申請成為公益出租人；如果房子是由兩個人共同持有的，租賃契約要載明出租人為所有共有人，才能被認定為公益出租，租金收入所得則由兩人均分，扣抵稅額也是一人一半，如出租人只寫一人則扣抵稅額為出租合約上的出租人為主。 當公益出租人的好處有三點，第一，是 綜合所得稅享有優惠 ，每個月有1萬5千元的扣抵額，也就是說，如果租金收入在每個月1萬5千元以下，等於不用繳稅。第二，是房屋稅可以如同自住住家用稅率，降低至1.2%。第三則是地價稅的優惠，由地方政府評估狀況來決定是否適用自用住宅用地稅率0.2%。 ▌以「 門牌 」 為單位，隔間套雅房都out 王茹鉉表示，公益出租跟一般租賃不同之處有兩點，首先，一般租賃常見房東把房子隔成好幾間、租給好幾個房客，但公益出租只能「一個門牌對一個房客補助」，也就是說，物件必須是標準才行。 其次，一般租賃的租約長短，是雙方合意即可，公益出租則需每年申請，以一年為基準，如果中間退租了，房東還是保有公益出租人的身分；王茹鉉提醒，如果在期滿之前就退租，房客有三個月時間可以直接銜接新租處的租屋補助，所以通常建議房東可以在房客退租三個月後去查詢，確定房客有銜接補助...