房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
太平洋房屋-桃園小檜溪加盟店吳玉珍店東（右）。 圖／吳玉珍提供 2012年政府實施了實價登錄政策，首次公開揭露房價，但對於登錄方式、權責與登載資訊都有模糊地帶，故為縮小民眾與業者之間的資訊差，因而推行實價登錄2.0，讓買賣資訊透明化，不少民眾提問實價登錄2.0應該要如何做？登錄時要注意什麼？有無相關罰則？最重要的是完整揭露後對房市發展真的更健全嗎？安新建經與賣厝阿明特別邀請太平洋房屋-桃園小檜溪加盟店，擁有專業百人銷售團隊[吳玉珍]店東來為大家說明。 吳玉珍說明，實價登錄1.0登錄的責任是落在代書和仲介兩者之間，且若登錄資訊沒有完整，並無配套罰則，因此才會於2021年７月推出修正版的實價登錄2.0，申報的責任回歸到了買賣雙方，並將申報時間調整為買賣移轉後於地政機關登記時一併申報，不但簡化了申報流程，資訊也僅對「交易總價」、「車位個數」、「車位總價」三項做申報，就能在實價登錄2.0上依完整的交易門牌及地號查到該筆資訊；另外，增加納入預售屋在30日內即時申報揭露。同時為了遏止申報不實的狀況，也明確規定3到15萬元的相關裁罰，若是有故意隱匿資訊、炒作價格等相關投機行為，還可以加重罰鍰15到75萬元，還有檢舉獎金機制。 值得注意的是，實價登錄2.0為讓交易市場能具有常態參考價值以防炒作，故當有個案申報成交價偏離市場行情，不管是太高或太低，經判斷非正常態樣可能會影響大眾對房地產交易產生誤導，就會先不揭露實價避免有心人士炒作。 吳玉珍店東表示，買賣資訊的揭露雖能讓消費者對於鎖定的物件能有 「 定錨價格 」 的區間，但儘管在同一社區的物件，都仍有樓層、位置條件不同以及裝潢修繕程度等屋況因素影響最終成交價。例如同一地區坪數差不多的物件有兩筆，A物件於去年成交附帶車位總價1,050萬元，而今年成交的B物件無車位1,150萬元；B物件成交價比A物件高的原因在於有全室裝修，且管線、電路也重新整理，而這些差異是不會顯示於系統之中，所以提醒民眾不能僅以實登價格作唯一參考，而是要回歸該物件本身所願意值得付出的價格，最終，買到了不會覺得買貴了，沒買到時也不會感到後悔。 另外，實價登錄2.0的母法《平均地權條例》也在2023年7月修正通過，原預估會影響中古屋市場交易量，然而實行至今，似乎不減反熱，主因有二，因平均地權條例修法討論逾一年，負面影響已先實現，再來政府祭出新青安房貸等相關...