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目前顯示的是 四月, 2021的文章

安新熊房市辭典: 『授信』

  阿明在人力銀行上看到「授信人員」的職缺,工作內容有開發新客戶、借貸額度衡量、擔保需求評估、洽談利率等等,看起來像是放貸的業務人員,覺得薪資、福利制度還不錯。 但在決定要不要投履歷之前,阿明想先搞清楚,到底什麼是「授信」呢 ?   Ø    簡述: 經過審核,銀行決定通過貸款申請,代表對客戶或申貸人授予信用,並負擔一定風險的業務行為。   Ø    詳細說明與內容: 授信業務其實種類很多,以房貸來說,是列在個人消費性貸款,經營生意需要資金的貸款則是公司貸款,主要分為這兩大類。   Ø    授信原則 5P 銀行會透過以下五大原則來決定是授信,也就是同意或拒絕民眾的貸款申請和金額。 1. 借款戶 ( 授信戶 )- 評估信用狀況。 2. 資金用途 - 了解貸款資金的運用計畫,是否合情、合理、合法。 3. 還款來源 - 分析還款的可信度。 4. 債權保障 - 評鑑借款人提供的擔保品是否有足夠的價值與安全性。 5. 未來展望 ( 授信展望 )- 預估放貸後的風險和報酬。   授信有必須遵循的原則,但實際情形會因承貸銀行 ( 官股銀行、私人商業銀行、外商銀行、信用合作社、地區農會 ) 而有所不同,難免也會受到銀行人員的主觀因素影響,但大原則方向還是不變,只要了解自己的條件,尋找最適合的專案和銀行,那麼核貸的機率還是能夠大大提升喔 ! 以上文字內容與圖片轉載自賣厝阿明官方網站: https://54aming.com/articles/adc37f

房市日常QA『我想把房子賣了,但租客不搬該怎麼辦?』—安新建經幫你找答案

  一、若屬到期未續約,引發下列二種情況: 房客在租約到期後,若未與房東續約卻續住的話,會出現二個情況: 1. 公證租約,可以請法院強制執行:若合約在簽訂完後經過法院公證,將來任一方違約,他方可以免透過上訴程序,直接請法院強制執行,發公文通知房客離開房屋。 2. 未公證租約,變不定期契約:若合約是沒有經過公證的合約,而房東在契約到期後也未與房客簽訂新契約的話,房東與房客的關係將變成“不定期契約“。法源來自《民法》第 451 條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約」。意思就是強制將“定期契約“轉換成“不定期契約“。這樣的情況下,要和房客解約就會變得比較麻煩,但仍然有辦法,例如像阿惠要把房子收回自住的情況,就可以依《土地法》的規定要回房子。   二、不定期契約,可用《土地法》解法: 根據《土地法》第 100 條規定,有下列情形者,出租人可向承租人收回房屋(僅限不定期契約適用): 1. 出租人收回自住或重新建築時。 2. 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。 3. 承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。 4. 承租人以房屋供違反法令之使用時。 5. 承租人違反租賃契約時。 6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。 綜上所述,阿惠可依《土地法》第 100 條第 1 項的規定,寄發存證信函,告訴房客要將房子收回來自住,並約定相當期限,請房客在期限前搬家走人,否則就要上法庭調解。   * 以上文章內容與圖片出處轉載 :  賣厝阿明買方知識家 line@ 群組

房市日常QA『買房投資,做隔間房出租可以嗎?』—安新建經幫你找答案

台灣的房價對多數人來說還是遙不可及,即便買不起房子,但卻不能不租房子,於是造就了房價越貴,租賃經濟越發達的現象。剛投入房地產這塊的新手房東,都會選擇小套房出租,理由是成本較低,還能穩定出租。 但很多房東為了增加投資報酬率,使用隔間牆分隔空間,讓一戶變成好幾戶,這種房子叫做隔間房。在外人看起來這種出租方式所賺得的錢,實在可以稱為“暴利“,但這種出租方式真的完全沒有風險嗎?房東絕對穩賺不賠?其 實投資根本沒有穩賺不賠的事情,即使做好了萬全的功課也只是將風險降到最低而已,那麼要投資隔間套房應該要做什麼樣的功課,又要如何把風險降到最低呢?這邊有三點要請各位注意: 一、合法隔間很難做?違法比較省事? 二、申請室內裝修所需文件? 三、隔間套房的投資報酬率如何計算? ======================================================================================= 詳細解答: 一、合法隔間很難做?違法比較省事? 許多房東不願意做合法隔間,有很大的原因在於要符合法規所設定的條件,就必須花更多錢、更多時間來打造物件,改造完成後也不一定馬上租得出去,與其如此,不如把錢用在裝潢上,只要內部漂亮,一樣能提升出租的機率。 但根據法律規定只要是: 1 、增設廁所或浴室。 2 、增設  2  間以上之居室造成分間牆之變更。 有這以上任何裝修行為,就需申請室內裝修許可。 另外,民國 84 年以後,政府就修訂《建築法》第 77 條之 2 ,規定業者做室內裝修時應該遵守下列規定: (一)供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可,非供公眾使用建築物,經內政部認有必要時,亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。 (二)裝修材料應合於建築技術規則之規定。 (三)不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。 (四)不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。 前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。 室內裝修從業者應經內政部登記許可,並依其業務範圍及責任執行業務。 前三項室內裝修申請審查許可程序、室內裝修從業者資格、申請登記許可程序、業務範圍及責任,由內政部定之。 以直轄市為例,民眾檢舉違建後的處理方法: (一)台北市:民國 84 年以後的違建「即報即拆」。 (二)新北市:民國 98 年

房市日常QA『管委會說停車位先佔先贏!真的嗎?』—安新建經幫你找答案

停車位明明是全體住戶共有,但被先進駐者永久佔用,除非有車位者賣屋,車位才有辦法釋出給排順位者,這樣合理嗎?而且目前車位租金極低,曾經向管委會反應過車位應每年抽籤或輪流使用,但因為很少人參與開會,幹事掌握進半的授權書,所有社區問題由少數幾個人決定,所以都被管委會否決了,還有其他方式可解決車位的問題嗎? 停車位的問題真是讓人傷透腦筋,有時候買車容易,想要有個停車位反而是難上加難,而大家為了捍衛自己的權益,也難免會有不同的看法或是將事情往對自己有利的方向解釋。但其實關於公寓大廈的管理與維護,除了參考社區內取得住戶共識所組成的規章之外,可以參考內政部公告的《公寓大廈管理條例》喔 ======================================================================================= 以下說明 1. 《公寓大廈管理條例》相關條例。 2. 當管委會無法有效協助改善情況時,市政府設置的調處委員會,也是可以利用的資源之一。 詳細解答 根據《公寓大廈管理條例》第 9 條「各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。 ... 住戶違反第二項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」 因為是社區內共有的停車場,不屬於所有權人「專有」的部分,主要仰賴社區自治管理,經過公開、公正的開會程序在社區規章內制定適當的「停車場管理辦法」,並且經由管委會監督、執行,呼籲住戶將心比心、共同遵守,塑造優質友善的公共停車場。 使用權益出現爭議的話,就算再生氣、再委屈也不能請警察機關或是行政機關強制拖吊喔 ! 而社區的定期會議依《公寓大廈管理條例》第 31 條規定,一定比例的區分所有權人出席和同意,會議中的決議事項才算數。 但如果社區內另有約定,造成決定權掌握在少數人手中的話,再參考第 59-1 條「直轄市、縣  ( 市 )  政府為處理有關公寓大廈爭議事件,得聘請資深之專家、學者及建築師、律師,並指定公寓大廈及建築管理主管人員,組設公寓大廈爭議事件調處委員會。」這時,爭議事件的利害關係人可以考慮到當地市政府提出申請,借助專家的專業知識居中協調,提供雙方有效的

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「為什麼代書跟我收了代書費,還要再預收規費」

不動產過戶、繼承、遺產清算, 一般人一輩子鮮少會碰到幾次這些事情,」 光是要繳多少稅、繳什麼稅這些事, 相信很多人就看得霧煞煞!!   所以我們往往會去尋求一個專業人士, 也就是所謂的代書(亦即地政士), 來幫我們處理這大大小小的麻煩。   而代書收費有一定的行情, 公會也有提供收費明細表, 民眾在尋找代書辦理業務時 留意一下事務所公告的收費標準 可先貨比三家詢問一下大致的收費, 才不會成為冤大頭喔!   不過有些人大概會疑惑, 為什麼有的代書會提到「預收規費」呢? 難道不是所有的費用都應該包含在代書費, 在房子過戶完成之後,再一次結清帳單嗎?   想知道「預收規費」到底是收什麼費嗎? 為什麼代書要先跟業主收取這筆費用呢? 萬一代書要是拿錢跑了該怎麼辦呢? ========================================================================= 詳細解答: 在了解代書預收費用到底合不合理之前,先來看一下 【代書代辦過程所需費用】 一、規費(房屋現值越高,費用越貴,一般約幾萬塊) 1 、地政規費→(建物核定契價 + 土地申報地價總額) x0.1%. 2 、謄本規費→向各機關申請謄本的費用,大約數百元 3 、契稅→契價 x6%. 4 、印花稅→公契價格 x0.1%. ※備註 : 房屋現值並非指買賣總價,而是政府評定的現值 二、代書業務費(市場行情約二萬塊左右) 1 、代辦費→例如:抵押設定登記,每件約 3000~5000 元 2 、代書過戶費用→每戶約 9000~12000 元,加一戶加收 1000~1500 3 、簽約費用(潤筆費)→共 2000 元,簽約時交給代書(買賣雙方各一半) 4 、前貸款塗銷費→每件約 1500~2000 元 . 5 、實價登錄→約 2000   【代書費用可預收也可事後付】 通常代書費是由買賣雙方決定,由誰來支出。根據不成文的約定俗成,北部大多由買方全額支付,中南部則大多是買賣雙方各半,由於沒有硬性規定,通常在簽約時,代書就會詢問,由誰來支出代書費。 通常在買方支付完稅款後,代書會收一筆「預收規費」大致上就是包含契稅、印花稅、代書費、地政規費,之所以會先預收一