房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
一、若屬到期未續約，引發下列二種情況： 房客在租約到期後，若未與房東續約卻續住的話，會出現二個情況： 1. 公證租約，可以請法院強制執行：若合約在簽訂完後經過法院公證，將來任一方違約，他方可以免透過上訴程序，直接請法院強制執行，發公文通知房客離開房屋。 2. 未公證租約，變不定期契約：若合約是沒有經過公證的合約，而房東在契約到期後也未與房客簽訂新契約的話，房東與房客的關係將變成“不定期契約“。法源來自《民法》第 451 條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」。意思就是強制將“定期契約“轉換成“不定期契約“。這樣的情況下，要和房客解約就會變得比較麻煩，但仍然有辦法，例如像阿惠要把房子收回自住的情況，就可以依《土地法》的規定要回房子。 二、不定期契約，可用《土地法》解法： 根據《土地法》第 100 條規定，有下列情形者，出租人可向承租人收回房屋（僅限不定期契約適用）： 1. 出租人收回自住或重新建築時。 2. 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。 3. 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。 4. 承租人以房屋供違反法令之使用時。 5. 承租人違反租賃契約時。 6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。 綜上所述，阿惠可依《土地法》第 100 條第 1 項的規定，寄發存證信函，告訴房客要將房子收回來自住，並約定相當期限，請房客在期限前搬家走人，否則就要上法庭調解。 * 以上文章內容與圖片出處轉載 : 賣厝阿明買方知識家 line@ 群組