安新建經法律小學堂 & 活動專欄

  一、若屬到期未續約，引發下列二種情況： 房客在租約到期後，若未與房東續約卻續住的話，會出現二個情況： 1. 公證租約，可以請法院強制執行：若合約在簽訂完後經過法院公證，將來任一方違約，他方可以免透過上訴程序，直接請法院強制執行，發公文通知房客離開房屋。 2. 未公證租約，變不定期契約：若合約是沒有經過公證的合約，而房東在契約到期後也未與房客簽訂新契約的話，房東與房客的關係將變成“不定期契約“。法源來自《民法》第 451 條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」。意思就是強制將“定期契約“轉換成“不定期契約“。這樣的情況下，要和房客解約就會變得比較麻煩，但仍然有辦法，例如像阿惠要把房子收回自住的情況，就可以依《土地法》的規定要回房子。   二、不定期契約，可用《土地法》解法： 根據《土地法》第 100 條規定，有下列情形者，出租人可向承租人收回房屋（僅限不定期契約適用）： 1. 出租人收回自住或重新建築時。 2. 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。 3. 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。 4. 承租人以房屋供違反法令之使用時。 5. 承租人違反租賃契約時。 6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。 綜上所述，阿惠可依《土地法》第 100 條第 1 項的規定，寄發存證信函，告訴房客要將房子收回來自住，並約定相當期限，請房客在期限前搬家走人，否則就要上法庭調解。   * 以上文章內容與圖片出處轉載 :  賣厝阿明買方知識家 line@ 群組

台灣的房價對多數人來說還是遙不可及，即便買不起房子，但卻不能不租房子，於是造就了房價越貴，租賃經濟越發達的現象。剛投入房地產這塊的新手房東，都會選擇小套房出租，理由是成本較低，還能穩定出租。 但很多房東為了增加投資報酬率，使用隔間牆分隔空間，讓一戶變成好幾戶，這種房子叫做隔間房。在外人看起來這種出租方式所賺得的錢，實在可以稱為“暴利“，但這種出租方式真的完全沒有風險嗎？房東絕對穩賺不賠？其 實投資根本沒有穩賺不賠的事情，即使做好了萬全的功課也只是將風險降到最低而已，那麼要投資隔間套房應該要做什麼樣的功課，又要如何把風險降到最低呢？這邊有三點要請各位注意： 一、合法隔間很難做？違法比較省事？ 二、申請室內裝修所需文件？ 三、隔間套房的投資報酬率如何計算？ ======================================================================================= 詳細解答： 一、合法隔間很難做？違法比較省事？ 許多房東不願意做合法隔間，有很大的原因在於要符合法規所設定的條件，就必須花更多錢、更多時間來打造物件，改造完成後也不一定馬上租得出去，與其如此，不如把錢用在裝潢上，只要內部漂亮，一樣能提升出租的機率。 但根據法律規定只要是： 1 、增設廁所或浴室。 2 、增設  2  間以上之居室造成分間牆之變更。 有這以上任何裝修行為，就需申請室內裝修許可。 另外，民國 84 年以後，政府就修訂《建築法》第 77 條之 2 ，規定業者做室內裝修時應該遵守下列規定： （一）供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。 （二）裝修材料應合於建築技術規則之規定。 （三）不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。 （四）不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。 前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。 室內裝修從業者應經內政部登記許可，並依其業務範圍及責任執行業務。 前三項室內裝修申請審查許可程序、室內裝修從業者資格、申請登記許可程序、業務範圍及責任，由內政部定之。 以直轄市為例，民眾檢舉違建後的處理方法： （一）台北市：民國 84 年以後的違建「即報即拆」。 （二）新北市：民國 98 年

停車位明明是全體住戶共有，但被先進駐者永久佔用，除非有車位者賣屋，車位才有辦法釋出給排順位者，這樣合理嗎？而且目前車位租金極低，曾經向管委會反應過車位應每年抽籤或輪流使用，但因為很少人參與開會，幹事掌握進半的授權書，所有社區問題由少數幾個人決定，所以都被管委會否決了，還有其他方式可解決車位的問題嗎？ 停車位的問題真是讓人傷透腦筋，有時候買車容易，想要有個停車位反而是難上加難，而大家為了捍衛自己的權益，也難免會有不同的看法或是將事情往對自己有利的方向解釋。但其實關於公寓大廈的管理與維護，除了參考社區內取得住戶共識所組成的規章之外，可以參考內政部公告的《公寓大廈管理條例》喔 ======================================================================================= 以下說明 1. 《公寓大廈管理條例》相關條例。 2. 當管委會無法有效協助改善情況時，市政府設置的調處委員會，也是可以利用的資源之一。 詳細解答 根據《公寓大廈管理條例》第 9 條「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。 ... 住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」 因為是社區內共有的停車場，不屬於所有權人「專有」的部分，主要仰賴社區自治管理，經過公開、公正的開會程序在社區規章內制定適當的「停車場管理辦法」，並且經由管委會監督、執行，呼籲住戶將心比心、共同遵守，塑造優質友善的公共停車場。 使用權益出現爭議的話，就算再生氣、再委屈也不能請警察機關或是行政機關強制拖吊喔 ! 而社區的定期會議依《公寓大廈管理條例》第 31 條規定，一定比例的區分所有權人出席和同意，會議中的決議事項才算數。 但如果社區內另有約定，造成決定權掌握在少數人手中的話，再參考第 59-1 條「直轄市、縣  ( 市 )  政府為處理有關公寓大廈爭議事件，得聘請資深之專家、學者及建築師、律師，並指定公寓大廈及建築管理主管人員，組設公寓大廈爭議事件調處委員會。」這時，爭議事件的利害關係人可以考慮到當地市政府提出申請，借助專家的專業知識居中協調，提供雙方有效的

不動產過戶、繼承、遺產清算， 一般人一輩子鮮少會碰到幾次這些事情，」 光是要繳多少稅、繳什麼稅這些事， 相信很多人就看得霧煞煞！！   所以我們往往會去尋求一個專業人士， 也就是所謂的代書（亦即地政士）， 來幫我們處理這大大小小的麻煩。   而代書收費有一定的行情， 公會也有提供收費明細表， 民眾在尋找代書辦理業務時 留意一下事務所公告的收費標準 可先貨比三家詢問一下大致的收費， 才不會成為冤大頭喔！   不過有些人大概會疑惑， 為什麼有的代書會提到「預收規費」呢？ 難道不是所有的費用都應該包含在代書費， 在房子過戶完成之後，再一次結清帳單嗎？   想知道「預收規費」到底是收什麼費嗎？ 為什麼代書要先跟業主收取這筆費用呢？ 萬一代書要是拿錢跑了該怎麼辦呢？ ========================================================================= 詳細解答： 在了解代書預收費用到底合不合理之前，先來看一下 【代書代辦過程所需費用】 一、規費（房屋現值越高，費用越貴，一般約幾萬塊） 1 、地政規費→（建物核定契價 + 土地申報地價總額） x0.1%. 2 、謄本規費→向各機關申請謄本的費用，大約數百元 3 、契稅→契價 x6%. 4 、印花稅→公契價格 x0.1%. ※備註 : 房屋現值並非指買賣總價，而是政府評定的現值 二、代書業務費（市場行情約二萬塊左右） 1 、代辦費→例如：抵押設定登記，每件約 3000~5000 元 2 、代書過戶費用→每戶約 9000~12000 元，加一戶加收 1000~1500 3 、簽約費用（潤筆費）→共 2000 元，簽約時交給代書（買賣雙方各一半） 4 、前貸款塗銷費→每件約 1500~2000 元 . 5 、實價登錄→約 2000   【代書費用可預收也可事後付】 通常代書費是由買賣雙方決定，由誰來支出。根據不成文的約定俗成，北部大多由買方全額支付，中南部則大多是買賣雙方各半，由於沒有硬性規定，通常在簽約時，代書就會詢問，由誰來支出代書費。 通常在買方支付完稅款後，代書會收一筆「預收規費」大致上就是包含契稅、印花稅、代書費、地政規費，之所以會先預收一