住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖/歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感,不需要擔心老年租屋不便的問題;有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選,而除了以上的功能目的外,擁有不動產後,更是多了一項轉貸融資的方案,本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼?比起其他的貸款,此產品又有怎樣的限制與好處呢? 歐店長解釋說明:『融資房貸簡單來說,就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品,以取得貸款的資金融通方式,如果您現在名下有房子,手頭又需要現金,可以將房子及土地作為抵押品,向銀行申貸,即為所謂的原屋融資;那如果房子貸款尚未繳清,仍想使用一樣的方式,則為「房屋增貸」,就是以「已設定抵押權」的房屋及土地,再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處: 1. 利率遠較一般信貸利率優惠: 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右,但信貸通常至少都是5~6%起跳,甚至有的會到10%以上,相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度: 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數,如果您本身的還款條件能力充足,是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的,所以如果擁有的不動產價值為1,000萬,核貸8成,則可以貸款到800萬的現金做運用,而信貸則是以DBR負債比來做評估,依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限,通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年,而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請,不僅有機會可享有2~3年的寬限期外,還款年限大多也是落在20~30年間,對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時,除考慮借款金額與還款能力外,還是有一些申請必要費用是要記得納入的,因為是以不動產做抵押,故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費,以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還,但前提是將房子做抵押才融資到的現金,因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納,若真的臨時有繳款困難.也不能置之不理,因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序,後續就會面臨到強制執行,所以若
一、若屬到期未續約,引發下列二種情況:
房客在租約到期後,若未與房東續約卻續住的話,會出現二個情況:
1.公證租約,可以請法院強制執行:若合約在簽訂完後經過法院公證,將來任一方違約,他方可以免透過上訴程序,直接請法院強制執行,發公文通知房客離開房屋。
2.未公證租約,變不定期契約:若合約是沒有經過公證的合約,而房東在契約到期後也未與房客簽訂新契約的話,房東與房客的關係將變成“不定期契約“。法源來自《民法》第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約」。意思就是強制將“定期契約“轉換成“不定期契約“。這樣的情況下,要和房客解約就會變得比較麻煩,但仍然有辦法,例如像阿惠要把房子收回自住的情況,就可以依《土地法》的規定要回房子。
二、不定期契約,可用《土地法》解法:
根據《土地法》第100條規定,有下列情形者,出租人可向承租人收回房屋(僅限不定期契約適用):
1.出租人收回自住或重新建築時。
2.承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3.承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
4.承租人以房屋供違反法令之使用時。
5.承租人違反租賃契約時。
6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。
綜上所述,阿惠可依《土地法》第100條第1項的規定,寄發存證信函,告訴房客要將房子收回來自住,並約定相當期限,請房客在期限前搬家走人,否則就要上法庭調解。
*以上文章內容與圖片出處轉載: 賣厝阿明買方知識家line@群組
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