新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
太平洋房屋龍潭石門店陳茂盛店東（前右）。 圖／陳茂盛提供
新成屋與預售屋是近幾年許多年輕人心中首選的購屋產品，但在目前市場中成交比例仍以二手屋及中古屋居多，因相較預售屋更多元且物件釋出的量也充足，中古屋比起預售屋屋齡差距甚大，屋齡舉凡從５年到50年都概稱為中古屋，不同的屋齡各有其優缺點，不少規劃購屋的民眾想知道自己到底應該選擇中古屋還是預售屋，這篇內容由太平洋房屋[龍潭石門店]陳茂盛店東來介紹中古屋vs預售屋的優缺點，提供民眾挑選適合自己的房屋物件要點。
▎從屋齡挑選中古屋
▎從建築結構了解物件耐震特色
▎中古屋vs預售屋的優缺點
一、看中古屋從屋齡挑選
中古屋係指經過一次以上的買賣，或興建完工已領取使用執照超過三年以上之房屋，因此中古屋不一定是舊房子，但只要有經過一手買賣，即便新完工後沒人入住還是二手屋，也就是俗稱的中古屋，以下陳店東用常見的屋齡分成4類來介紹不同屋齡的特色跟建議買入的考量點。
A. 5年以內：
屋況與裝潢都較新，社區公設與房屋配置都更加貼近現代科技與生活機能所需要的配備，例如：近2~3年的建案停車場規劃有預留或設置充電樁車位；但房屋總價相對較高，因為屋齡新折舊空間小，設備與建造成本與以前的房屋比也更高。
- 推薦給：喜歡新屋設計，但可接受公設比較高，自身經濟狀況穩定，有充足預算負擔的族群。
B. 5~10年以內：
以中古屋齡來說10年內的物件都算新，並且周圍商圈與生活機能都已發展建構完成，相較更新的物件，許多座落在重劃區的新屋，屋況漂漂亮亮，外觀整齊地坐落在一整區，但若要去超市、賣場、餐廳、乘坐大眾交通工具…等都要到鄰近地區，區域內的生活機能尚未純熟較不便利；另外屋齡10年左右的物件，大多都有實際入住過，內部裝修保留度高，需從無到有大裝潢花費的機會較低，鄰近的住戶也都確定，比較沒有新屋會面臨鄰居裝修的敲打，相形屋齡5年內的房價也較好入手。
- 推薦給：想入手好屋況，接受有一定公設比，且喜歡生活機能方便宅的民眾。
★★★★★陳茂盛店東個人最推薦5~10年的新古屋
C. 10~20年以內：
選購10到20年左右的物件，需考量購入後要有更換電路管線的整理費用，因為一般家用電線的耐用年限為20年，為了居住安全，建議入手接近20年的房屋，可提前做更換線路，但此屋齡相比10年宅的好處是，公設比低的物件較多，實際使用坪數較大。
- 推薦給：自備款充足，備有裝修預算，在乎個人使用空間實坪的需求，不要求建築外觀與公設的族群。
D. 20年~40年：
這期間要注意，台灣曾經歷過921地震，因此2002年對建築法規修法調整建築耐震規範，因此要判斷中古屋是否符合較高規範可以看當時申請到的建築執照是否在2003年後；另外，若屬於30~40年的中古屋，就需接受大樓整體環境與物業管理規劃遠不比20年內中古屋理想。
- 推薦給：預算有限，可接受舊屋況，購得較大土地持分，且未來有機會都更是有願意的族群。
▲有民眾擔心自己入手大屋齡的房子會不會不好貸款，陳店東表示現在政府推動新青安房貸配套很完善，條件也更加放寬，因此較不需因為貸款的方便性而去對於屋齡做考量妥協，而是看自身財力條件才是評估要點。
二、從建築結構了解物件耐震特色
目前台灣建築物最普遍使用的三大耐震建材與工法為RC鋼筋混凝土/ SC鋼構／SRC鋼骨鋼筋混凝土，其使用處與特色如下：
◆RC：鋼筋混凝土
主要建材為鋼筋以及混凝土，是台灣業界施工技術最純熟的工法，因為材料較重，較常用於 10 層樓以下的中低層建築，目前台灣約有九成的住宅都是 RC 構造建築，建材成本是三者中最低的；此類型的房子因為建材中「混凝土」佔的比例大，所以結構性質比較剛硬，因此地震來襲時晃動度較小。
◆SC：鋼骨
主要材料為鋼骨，相較RC(鋼筋混凝土)，SC的材料較輕、韌性較強，因為輕盈耐震，常見用於30 層以上的超高層建築或玻璃帷幕辦公大樓，在地震或強風來襲時，在高樓層的晃動較為有感。
◆SRC：鋼骨鋼筋混凝土
綜合上述兩種結構特徵，具備RC及SC結構的耐震與居住舒適度特性；相較RC、SRC內部多了鋼骨增加結構的韌性，也因此在樓層較高的建築，可以縮小柱子的斷面尺寸，增加樓板面積（可用空間），常見使用於為15～25層樓的建築，這種工法的施工技術較複雜，品管也需更嚴謹。
陳店東說明：台灣現在的建築結構在耐震已有法規限制多年，每棟建築都有相關評估，上方介紹的三大種結構都能達到耐震標準，但要特別提醒民眾避開一案建商的建築，除此之外基本上不會有太大問題，民眾可以放心。
三、新成屋與中古屋的優缺點
中古屋不同的屋齡階段會面臨不同的相對問題，但多數人在綜合評估後還是將中古屋當作首選，這是因為中古屋是可以實際看屋的產品，而預售屋只能看著圖面想像，還得承擔工程期間建商可能倒閉的風險；另外中古屋周邊生活機能發展大多純熟完善，交通也便利；而買到好屋並不等於買了好房，入住的物件適不適合、滿不滿意，大樓的管理素質與上下左右的鄰居都息息相關，而這些因素在買預售屋也都是未知數。
陳店東最後補充，認為不管購買預售屋或是中古屋都各有其優缺點，好與壞的有感程度是依買方本身的需求與條件而定。在這兩年政府推動多箭打房政策與居住正義配套，例如：囤房稅2.0、房地合一稅2.0…等政策，都是讓稅賦恢復到一個平衡合理的繳納機制，推動社會住宅正是要補足民眾的居住需求，以上施策都是有助於健全整體房市體質，民眾可以期待未來房市的軟著陸與發展更有信心。
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