住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖/歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感,不需要擔心老年租屋不便的問題;有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選,而除了以上的功能目的外,擁有不動產後,更是多了一項轉貸融資的方案,本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼?比起其他的貸款,此產品又有怎樣的限制與好處呢? 歐店長解釋說明:『融資房貸簡單來說,就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品,以取得貸款的資金融通方式,如果您現在名下有房子,手頭又需要現金,可以將房子及土地作為抵押品,向銀行申貸,即為所謂的原屋融資;那如果房子貸款尚未繳清,仍想使用一樣的方式,則為「房屋增貸」,就是以「已設定抵押權」的房屋及土地,再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處: 1. 利率遠較一般信貸利率優惠: 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右,但信貸通常至少都是5~6%起跳,甚至有的會到10%以上,相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度: 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數,如果您本身的還款條件能力充足,是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的,所以如果擁有的不動產價值為1,000萬,核貸8成,則可以貸款到800萬的現金做運用,而信貸則是以DBR負債比來做評估,依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限,通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年,而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請,不僅有機會可享有2~3年的寬限期外,還款年限大多也是落在20~30年間,對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時,除考慮借款金額與還款能力外,還是有一些申請必要費用是要記得納入的,因為是以不動產做抵押,故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費,以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還,但前提是將房子做抵押才融資到的現金,因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納,若真的臨時有繳款困難.也不能置之不理,因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序,後續就會面臨到強制執行,所以若
前陣子央行為了減緩房市熱潮,跟著美國聯準會升息半碼,如今聯準會升息到3碼,台灣央行宣布再度升息半碼(0.125個百分點),國內首購族房貸利率地板價也將從1.685%提高到1.81%。 在這樣房貸利率創 2016 年以來新高,房貸族或是首購族在面對升升不息的利率走勢,該如何選擇貸款年限呢?是要貸好貸滿讓荷包沒那麼緊張可以喘口氣呢?還是長痛不如短痛速速還款呢? 今天讓阿明幫大家分析一波房貸大補帖,從 20 年、 30 年、 40 年一一帶各位搞懂來! 1. 房貸年限怎麼挑? 2. 20 年房貸強迫儲蓄 3. 30 年房貸進可攻退可守 4. 40 年期房貸限制多負擔最輕鬆 5. 同場加映:央行限縮30年房貸有影響嗎? ▌房貸年限怎麼挑? 目前常見的房貸年限有15年、20年、30年不等,但其實早期買房貸款年限通常為15~20年。而在1995年修訂《銀行法》第38條後,將無自用住宅者購買自用住宅之放款的房貸期限延長至30年之後,逐漸讓30年期房貸逐漸成為市場主流。 而部分銀行甚至再推出40年期的房貸拉長還款年限,但僅限無自用住宅的首購族,且設有「借款人年齡加貸款年限小於一定數字」等門檻。 ▌ 20 年房貸強迫儲蓄 以貸款試算公式來看,30、40年房貸每月的還款金額較20年期來得少,但整體利息卻高出許多。用下表購買1500萬房產、自備款20%、貸款1200萬、利率1.8%、本息攤還且無寬限期估算下來,就可以明顯看得出利息差異。 20 / 30 / 40 年期房貸利息一覽 年期 20年 30年 40年 本金 41,576 25,164 17,089 首期利息 18,000 18,000 18,000 月付本息 59,576 43,164 35,089 利息總額 約230萬 約354萬 約484萬 增加利息 與20年相比 - 約124萬 約254萬 假設你是屬於每月現金流穩定,收入支付房貸費用加上生活開銷游刃有餘。在沒有其他熟悉、安全、穩定的投資工具,是可以考慮縮短房貸年限,讓自己每月多繳一些房貸,甚至如果有領年終獎金提前還款,強迫把錢存在房子,等到之後有想再換屋把房子賣掉時,原先已經還掉的本金連同增值空間變成下一間房子的自備款,讓自己可以以小換大。 ▌ 30 年房貸進可攻退可守 選擇 30 年房貸的好處是每月還款金額比較少,手邊有多餘資金也可