住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
前陣子央行為了減緩房市熱潮，跟著美國聯準會升息半碼，如今聯準會升息到3碼，台灣央行宣布再度升息半碼（0.125個百分點），國內首購族房貸利率地板價也將從1.685％提高到1.81％。
在這樣房貸利率創2016年以來新高，房貸族或是首購族在面對升升不息的利率走勢，該如何選擇貸款年限呢？是要貸好貸滿讓荷包沒那麼緊張可以喘口氣呢？還是長痛不如短痛速速還款呢？
今天讓阿明幫大家分析一波房貸大補帖，從20年、30年、40年一一帶各位搞懂來！
1. 房貸年限怎麼挑？
2. 20年房貸強迫儲蓄
3. 30年房貸進可攻退可守
4. 40年期房貸限制多負擔最輕鬆
5. 同場加映：央行限縮30年房貸有影響嗎？
▌房貸年限怎麼挑？
目前常見的房貸年限有15年、20年、30年不等，但其實早期買房貸款年限通常為15~20年。而在1995年修訂《銀行法》第38條後，將無自用住宅者購買自用住宅之放款的房貸期限延長至30年之後，逐漸讓30年期房貸逐漸成為市場主流。
而部分銀行甚至再推出40年期的房貸拉長還款年限，但僅限無自用住宅的首購族，且設有「借款人年齡加貸款年限小於一定數字」等門檻。
▌20年房貸強迫儲蓄
以貸款試算公式來看，30、40年房貸每月的還款金額較20年期來得少，但整體利息卻高出許多。用下表購買1500萬房產、自備款20%、貸款1200萬、利率1.8%、本息攤還且無寬限期估算下來，就可以明顯看得出利息差異。
20 / 30 / 40 年期房貸利息一覽 | |||
年期 | 20年 | 30年 | 40年 |
本金 | 41,576 | 25,164 | 17,089 |
首期利息 | 18,000 | 18,000 | 18,000 |
月付本息 | 59,576 | 43,164 | 35,089 |
利息總額 | 約230萬 | 約354萬 | 約484萬 |
增加利息 與20年相比 | - | 約124萬 | 約254萬 |
假設你是屬於每月現金流穩定，收入支付房貸費用加上生活開銷游刃有餘。在沒有其他熟悉、安全、穩定的投資工具，是可以考慮縮短房貸年限，讓自己每月多繳一些房貸，甚至如果有領年終獎金提前還款，強迫把錢存在房子，等到之後有想再換屋把房子賣掉時，原先已經還掉的本金連同增值空間變成下一間房子的自備款，讓自己可以以小換大。
▌30年房貸進可攻退可守
選擇30年房貸的好處是每月還款金額比較少，手邊有多餘資金也可以先償還部分本金，同時30年期房貸也可以讓自己手上有寬鬆資金可運用，比較不會被卡太緊。假如一開始先選20年後續想再延長會相對困難，屬於進可攻退可守類型。
但要注意到通常會有綁約1-3年，在這期間如果想提前清償部分本金，會加收0.5%~1%不等的提前清償違約金，3年後多數銀行都可提前清償免違約金，在選擇銀行要特別注意到這點。
▌40年期房貸限制多每月負擔最輕鬆
年限越長的貸款，降低每個月的還款壓力，相對手邊可以運用的資金就更為彈性。
但由於40年期的房屋貸款很長，大部份銀行為了避免風險過高，設定的申貸門檻會比前20年、30年房貸來得多。
基本審核門檻（詳細條件依各銀行為主）：
1.符合「首購族」身分
2.年齡不能超過40歲，部分銀行規定「貸款年限＋貸款人年齡」不能超過75歲，就是說想要貸款40年，年齡不能超過35歲
3.貸款人每月收支比（房貸繳款金額占總收入的百分比）最好低於60％，且部分銀行有額外規定職業及收入要在100萬以上，或是「屋齡＋貸款年限」要小於60，也就是屋齡要小於20年。
4.擔保品必須坐落在精華區，例如：每個縣市允許的坐落地區、擔保品的流動性不能太差、不易處分的擔保品，例如：別墅、小套房、老房子、工業住宅等。
也因為貸款期限長，總利息算出來甚至有可能會比20年房貸多出1倍，還要考量到未來央行升息的可能性，避免無形中貸款壓力增加。
▌同場加映：央行限縮30年房貸有影響嗎？
至於前陣子政府為了避免有低價購入高價賣出的炒房行為，限縮30年房貸的申貸對象，藉此達到打炒房的目的。限縮政策主要針對：以公司法人名義購置住宅、首購族如果購買高價住宅、自然人特定地區（六都加新竹縣市）第2戶購屋、自然人第3戶以上購屋等情況才有影響。
備註｜高價住宅例如：台北市7000萬元以上、新北6000萬元或非大台北地區4000萬以上房屋，才可能被影響到。
但要特別注意到的是「換屋族」，假如你一開始以30年房貸購入的第一間房還沒脫手，就購入第二間房，那銀行最高可以提供的貸款年數就有限。大家在購買房屋前，還是要先請銀行鑑價並試算相關的貸款規劃，或是可以透過下方的網站先初步試算房貸喔！
內政部房貸試算｜https://pip.moi.gov.tw/V3/c/scrc0201.aspx
最後阿明想提醒大家，申請到的房貸年限越長，每月需要攤還的本金相對越低但利息較多。建議大家在考慮貸款年限時，控制在個人收入的1/3左右，並且要將利息支出差距、通貨膨脹及個人經濟狀況等因素加入評估範圍內。
銀行法 §38｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0380001
*以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網: https://54aming.com/articles/953140
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