房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
星宇翰不動產執行經理王詩媛。 圖／王詩媛提供 想當包租公，現在還有機會嗎？如果客群是鎖定學生族群，是不是相對簡單省事呢？哪些產品比較好租、比較熱門呢？阿明今天請來星宇翰不動產執行經理王詩媛，來傳授大家學生租屋市場的機會點與未來性，並分享當包租公的各個眉眉角角。 開學季到來，學生族群紛紛返校，也讓大學型商圈重新熱絡起來，日前還出現「大學頂級宿舍，單人房每學期要價9萬而且還客滿！」的新聞，讓學生住宿的開銷話題再度引發熱議。王詩媛分析，現代人生的少，父母不吝於在孩子身上花錢，對於想當包租公的人來說，確實可以考慮布局學生的租屋市場，只是有些重要原則得好好掌握。 哪些產品搶手又好租？三大評估指標 王詩媛觀察，在鎖定學生族群的產品中，較為熱門的通常有三個特點，第一，要離學校近，一般是以交通時間來衡量，騎機車的時間在十分鐘之內是最理想的；第二，租金要合理，目前租客大多會有個「心理期待值」，在北部，大家較能接受的租金大約在1萬元上下，在中南部，則大約在6千到8千左右；第三，如果是能夠配合申請政府租屋補貼的物件，會更加受到青睞。 至於租給學生族群，有哪些需要特別注意的事情呢？王詩媛說，首先，要確定學生法定代理人(原則上是父母)對於這項租約是知情且同意的，她指出，大學一、二年級的學生大多未滿20歲，在民法現行的規定中，雖然已經可以直接跟房東簽約，但是為了控管後續的風險、避免收不到租金等情事發生，最好還是先取得學生家長的同意。 要確認學生的父母知情，取得書面同意書 如果在租屋時，學生家長就直接陪同、甚至主導，那問題當然不大，但倘若是學生自行處理租賃事宜， 王詩媛 提醒，在租客填寫聯絡人時，就直接要求填父母的相關資料，而且最好取得父母的同意書，用白紙黑字的書面形式，確認父母知道這項租約的存在，並且擔任連帶保證人，倘未來若收不到租金或有損害賠償的事宜發生，就可以請父母出面處理。 而當包租公，最怕租金遲繳、甚至收不到租金，王詩媛說，除了收兩個月的押金之外，另一個常見的解方，就是直接預收租金，採用半年繳或年繳的方式，當然，這要搭配租金的折扣，例如原本月租5500元、年繳就變5300元，若是房租是由父母繳的，多數人會樂於預繳，如此一來，房客省錢、房東省事不用擔心收租麻煩，堪稱雙贏。 學生作息較不固定，宜明確訂定生活規範 另一個房東常有的煩惱就是管理不易，尤其學生的生活作息不若上...