房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
建商把建案蓋在袋地，然後連接建築線時通過賴地主的地 ，賴地主有同意當建物蓋起來後，會留設通路給袋地的所有住戶通行，同時也有簽一份同意書，賴地主後來將土地賣給小徐，請問小徐可以拒絕嗎 ? 袋地通行的糾紛隨著經濟發展越來越多，像小徐的狀況，到底能不能夠拒絕讓住戶通行呢？或是，有什麼樣的管道可以讓小徐的損失降到最低呢？ 這次我們先釐清「袋地」＆「建築線」分別是什麼，再延伸到袋地相關的權力及補償措施，一一解析「袋地」究竟是塊怎樣類型的地？ 「袋地」是什麼？ 袋地最重要的條件在於必須符合「土地與公路無對外聯絡道路，致無法正常使用」，也就是指你的土地被其他土地環繞，造成無對外聯絡的道路，這類型的土地我們稱為「袋地」。 「建築線」是什麼？ 根據《建築法》第 42 條規定『建築基地與建築線應相連接』，所謂「建築線」就是道路的邊界，就是指土地必須要跟道路相鄰才會有建築線，這樣才可以蓋房子，所以又有「建築基地與道路的連結」的意思。 沒有連接對外道路的袋地，因為沒有道路邊界，依法是無法建造房子，要有建築線，就需要建築基地與建築線有相連接。 如何行使開設道路通行權？ 當袋地要擁有建築線，需要先依據民法第 787 條，由袋地所有人依據《民法》第 787 條的規定，對鄰地現有人請求通行權，但僅限於『袋地所有人』才可以申請 " 通行權 ” 。 再行使《民法》第 788 條的開路通行權「有通行權人於必要時，得開設道路。但對於通行地因此所受之損害，『應支付償金』。抑或是以相當之價額購買通行地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之。」 簡言之，袋地要擁有建築線是依據《民法》第 788 條的開路通行權，把袋地連接上公路以取得建築線。而第 788 條的開路通行權，其實就是花錢跟對方買地。 袋地通行權補償 袋地通行權行使後，就會有需要補償通行地所有人受到的損失問題。袋地所有人為了行使通行權對於提供通行的土地造成損害，需要支付補償金。 但袋地通行權補償金並沒有一定的計算標準，法院認為應該要先確定通行地的位置與範圍，並綜合通行地所有人受損害的程度來評估補償金金額。 依照「國有非公用土地提供袋地通行作業要點」規定，申請袋地通行權時，需要依照申報地價的 5 ％一次計收 50 年袋地通行權償金，申請人可以分期繳納袋地通行權償金，最高以 5 年 60 期為原則。 最高法院 107 年度台上字第 16...