房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
住商不動產亞洲新灣區團隊江炳賞店長。 圖／江炳賞提供 第一次買房子，身邊親友有人推薦「仲介」，有人說「代銷」好，還有人說要直接找「屋主」，究竟跟誰買房比較好？他們有什麼差別？提供的服務、專業又有什麼不一樣呢？民眾又該注意些什麼呢？賣厝阿明邀請千萬經紀人住商不動產[亞洲新灣區團隊]的 江炳賞 店長幫大家做說明： ▇ 代銷公司→委託方為建設公司，單點建案銷售為主 ▇ 仲介公司→委託方為 一般民眾、 建設公司 、投資客、法人…等 ，銷售 業務範圍廣 ▇ 買房比一比？ 1. 代銷公司→委託方為建設公司，單點建案銷售為主 一般大家熟知的「代銷」，又稱「不動產代銷」或「房屋代銷」，他們是專門經營「房地產代理銷售」的公司，也是不動產的廣告公司，通常接受建設公司委託代為銷售建案，代銷公司會在建案周邊市調，針對該建案提出完整銷售規劃，直接銷售給消費者（買方），再向建商領取佣金分潤。 代銷賣的房子是特定地點、整批大量銷售的物件，可能是預售屋或新成屋，因是屬於批量銷售的規格品，，為了加深民眾對建案的印象，會透過電視、廣播、網路媒體重複放送廣告給民眾，並在顯眼的路段進駐接代中心及樣品屋進行客戶接待與銷售，這樣規劃的廣告成本很高，相對一般單獨銷售的成屋或中古屋就無法花費這樣大的廣告費用，因為不同定點的物件條件都不同就無法一起廣告。 2. 仲介公司→委託方為一般民眾、建設公司、投資客、法人…等，銷售業務範圍廣 「仲介」、「房仲」又稱「房屋仲介」，其中分成通過考選部的不動產經紀人考試，並且具備一年以上的不動產營業員經驗，就能領取「不動產經紀人」證照；若僅有考過不動產營業員的考試，那就是領有「不動產營業員」證照的一般房仲。 大多民眾若要買新成屋、中古屋通常都會去找房仲，提出自己的需求找合適的物件，房仲會協助媒合屋主、磋談議價最終促成交易，在交易完成後向買方與賣方收取委託時已議定的仲介費用做為服務佣金，仲介的角色就像全方位評估的顧問協助買方與賣方找到對的房子與人，以公正第三方的角色為買賣方權益把關，並搭建溝通的橋樑居中搓合。平常在街邊看到的「OO不動產」、「OO房屋」都是仲介的代表。 江店長說明，因為代銷的物件是第一手屋，也就是直接找建商購屋磋談價格，所以喜歡買新房子、要挑選樓層、格局的民眾就建議找代銷，這邊也要提醒民眾，在與代銷訂立定型化契約前要把握自身權益進行契約審閱，避免後...