住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
又即將一年 一度的 5 月報稅季，除了綜所稅之外另一大傷荷包需申報項目就是房地合一稅，怎麼繳納怎麼報可以聰明省是不少消費者關注的課題，安新建經表示，除了符合自住條件房地合一稅可優惠之外，長輩可善用贈與稅每年 220 萬的免稅額，規劃以逐年贈與方式贈與子女，再以買賣方式取得不動產，則可避免大額房地合一稅的問題。 安 新建經說明，凡在 105 年 1 月 1 日後取得之房地若以贈與方式移轉，除需依法繳納贈與稅外，如再行出售仍須申報房地合一稅，且申報成本需以受贈時房屋的評定現值及公告土地現值做計算。故有專家建議，長輩可善用贈與稅每年 220 萬的免稅額，規劃以逐年贈與方式贈與子女，再以買賣方式取得不動產，則可避免大額房地合一稅的問題。 另外，房地合一新制下，個人交易房地只要符合自住條件，課稅所得 400 萬以內免納所得稅，超過 400 萬者，就超過部分按最低稅率 10% 課徵所得稅。而所謂自住指須符合下述三項條件： 1 . 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並居住於該房屋連續滿六年。若僅有已成年子女設籍及居住是不符合條件的。 2 . 交易前六年內，無出租、公營業或執行業務使用。 3 . 個人與其配偶及未成年子女於交易前六年未曾適用自住房地租稅優惠規定。 安 新建經也強調，重購自住房地扣抵或退稅，優惠可省更多，房地合一稅新制下重購房屋，無論是先購後售，或先售後購，只要出售舊房地與重購新房地的時間 ( 以完成移轉登記日為準 ) 差距在二年以內，均可申請重購自住房地退 ( 抵 ) 稅優惠。但有四點必須注意：第一、出售前一年沒有出租、營業或執行業務使用，第二、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住，第三、出售房地與新購房地須在二年內，小屋換大屋可申請全額退稅，大屋換小屋則可照比例退稅，第四、五年內新購房地需供自住使用，不得改做其他用途或再行移轉，否則將被追繳原扣抵或退還的稅額。另若以本人或其配偶名義出售自住房地，而另以配偶或本人名義重購符合條件者，都可以申請辦理重購自住房地退稅。 最後，納稅義務人於本次交易日前三年內經稽徵機關核定且未減除完竣之房地交易損失餘額，可檢附稽徵機關核定損失金額之核定通知書，自本次交易所得中做扣除。 最後 安新建經提醒，因受新型冠狀肺炎（ COVID-19 ）影響，個人或扣繳義務人於法定申報繳納期間內接受