房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
又即將一年一度的5月報稅季，除了綜所稅之外另一大傷荷包需申報項目就是房地合一稅，怎麼繳納怎麼報可以聰明省是不少消費者關注的課題，安新建經表示，除了符合自住條件房地合一稅可優惠之外，長輩可善用贈與稅每年220萬的免稅額，規劃以逐年贈與方式贈與子女，再以買賣方式取得不動產，則可避免大額房地合一稅的問題。
安新建經說明，凡在105年1月1日後取得之房地若以贈與方式移轉，除需依法繳納贈與稅外，如再行出售仍須申報房地合一稅，且申報成本需以受贈時房屋的評定現值及公告土地現值做計算。故有專家建議，長輩可善用贈與稅每年220萬的免稅額，規劃以逐年贈與方式贈與子女，再以買賣方式取得不動產，則可避免大額房地合一稅的問題。
另外，房地合一新制下，個人交易房地只要符合自住條件，課稅所得400萬以內免納所得稅，超過400萬者，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。而所謂自住指須符合下述三項條件：
1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並居住於該房屋連續滿六年。若僅有已成年子女設籍及居住是不符合條件的。2. 交易前六年內，無出租、公營業或執行業務使用。3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前六年未曾適用自住房地租稅優惠規定。
安新建經也強調，重購自住房地扣抵或退稅，優惠可省更多，房地合一稅新制下重購房屋，無論是先購後售，或先售後購，只要出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在二年以內，均可申請重購自住房地退(抵)稅優惠。但有四點必須注意：第一、出售前一年沒有出租、營業或執行業務使用，第二、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住，第三、出售房地與新購房地須在二年內，小屋換大屋可申請全額退稅，大屋換小屋則可照比例退稅，第四、五年內新購房地需供自住使用，不得改做其他用途或再行移轉，否則將被追繳原扣抵或退還的稅額。另若以本人或其配偶名義出售自住房地，而另以配偶或本人名義重購符合條件者，都可以申請辦理重購自住房地退稅。
最後，納稅義務人於本次交易日前三年內經稽徵機關核定且未減除完竣之房地交易損失餘額，可檢附稽徵機關核定損失金額之核定通知書，自本次交易所得中做扣除。
最後安新建經提醒，因受新型冠狀肺炎（COVID-19）影響，個人或扣繳義務人於法定申報繳納期間內接受隔離治療、居家隔離、居家檢疫、集中隔離或集中檢疫，房地合一稅申報繳納期間截止日在 109年6月1日以前者，申報繳納期限得展延30日；另108年度綜合所得稅結算申報期間在109年5月1日至6月1日者，申報繳納期限展延至同年6月30日。前揭展延申報繳納期限屆滿時，仍接受隔離治療者，其申報繳納期限自隔離治療結束之次日起展延20日，若有疑問可就各地稅務機關所得稅諮詢窗口洽詢。
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