房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
安新建經新北地區張雲維經理。 圖／張雲維提供 據報導2024年Q1全台預售市場總銷突破5千億大關，創下歷史新高，顯示出 預售屋 市場的熱度。如果民眾要跟進市場，仍提醒要注意建商健檢，若遇到不良倒閉的建商，這些未完工的建築就成了爛尾樓，阿明邀請到安新建經負責新北地區的張雲維經理來為民眾說明要如何預防與處理爛尾樓建案。 爛尾樓指的是，購買預售屋時，開發商可能因為資金斷裂、施工不善等原因導致未能如期完工，原定要交付的建築項目工程停滯無法繼續施工，而購屋民眾投入的購屋款陷入無法回收的困境，爛尾樓也意味著房屋無法如期交屋、入住，且資金難以追回，若要找到接續建造的廠商也是相當困難的，因為前端工程施工的情況不明確，故民眾在購買預售屋前應確實了解物件合約內容與保障措施，降低碰到爛尾樓物件的風險。 張雲維指出，因應民眾購買預售屋後至交屋前，發生建商倒閉、建案施工停擺而求助無門的問題，內政部推行預售屋買賣定型化契約中規定至少需配有一項預售屋履約保證機制，來降低建商倒閉、建案施工停擺時導致民眾權益受損的可能性，但不同機制仍有其差異與缺口，我們用以下知識圖針對較常見的履約保證機制進行說明： ▌買到爛尾樓該怎麼辦？ 辦法一、檢查買賣合約 檢查與建商簽訂的買賣合約中關於建築完工的條款、履約保證機制內容，確保在法律上的保障。 辦法二、聯繫建商進行協商 要求建商提出解決方案，可聯合買方並與其進行協商，例如進行修復工程、重新啟動項目或協商退還部分費用等。 辦法三、諮詢專業意見 尋求合格的 建築師 或律師的建議，委託專業人士評估樓房的狀況及提供解決方案，並針對本案規劃應對策略。 辦法四、法律救濟 若協商失敗、專業諮詢無較立即的結果，再考慮走法律救濟，例如提起訴訟、要求賠償或解約等。 辦法五、聯繫相關政府機構 爛尾樓若涉及建築許可證、安全問題或相關監管問題，可聯繫政府相關部門或監管機構，申訴並尋求協助。 辦法六、考慮轉售或租賃 當處理爛尾樓的成本過高，可以考慮將該 房產 進行轉售、租賃以減輕損失。 張雲維表示，購買預售屋比起成屋所存在的風險通常較大，要避開爛尾樓建案，建議民眾先確認建商過去建案經驗，選擇有信譽的建商，並檢查建案相關許可證、審查建案合約條款，確認合約載明該建案完工的相關條款，以及預售屋約定的履約保證機制、施工期間定期查詢巡視工程進度與施工品質，若工程有狀況才能在第一時...