黃坤洋 | 空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事【M傳媒】 兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限
安新建經新北地區張雲維經理。 圖／張雲維提供
據報導2024年Q1全台預售市場總銷突破5千億大關，創下歷史新高，顯示出預售屋市場的熱度。如果民眾要跟進市場，仍提醒要注意建商健檢，若遇到不良倒閉的建商，這些未完工的建築就成了爛尾樓，阿明邀請到安新建經負責新北地區的張雲維經理來為民眾說明要如何預防與處理爛尾樓建案。
爛尾樓指的是，購買預售屋時，開發商可能因為資金斷裂、施工不善等原因導致未能如期完工，原定要交付的建築項目工程停滯無法繼續施工，而購屋民眾投入的購屋款陷入無法回收的困境，爛尾樓也意味著房屋無法如期交屋、入住，且資金難以追回，若要找到接續建造的廠商也是相當困難的，因為前端工程施工的情況不明確，故民眾在購買預售屋前應確實了解物件合約內容與保障措施，降低碰到爛尾樓物件的風險。
張雲維指出，因應民眾購買預售屋後至交屋前，發生建商倒閉、建案施工停擺而求助無門的問題，內政部推行預售屋買賣定型化契約中規定至少需配有一項預售屋履約保證機制，來降低建商倒閉、建案施工停擺時導致民眾權益受損的可能性，但不同機制仍有其差異與缺口，我們用以下知識圖針對較常見的履約保證機制進行說明：
▌買到爛尾樓該怎麼辦？
辦法一、檢查買賣合約
檢查與建商簽訂的買賣合約中關於建築完工的條款、履約保證機制內容，確保在法律上的保障。
辦法二、聯繫建商進行協商
要求建商提出解決方案，可聯合買方並與其進行協商，例如進行修復工程、重新啟動項目或協商退還部分費用等。
辦法三、諮詢專業意見
尋求合格的建築師或律師的建議，委託專業人士評估樓房的狀況及提供解決方案，並針對本案規劃應對策略。
辦法四、法律救濟
若協商失敗、專業諮詢無較立即的結果，再考慮走法律救濟，例如提起訴訟、要求賠償或解約等。
辦法五、聯繫相關政府機構
爛尾樓若涉及建築許可證、安全問題或相關監管問題，可聯繫政府相關部門或監管機構，申訴並尋求協助。
辦法六、考慮轉售或租賃
當處理爛尾樓的成本過高，可以考慮將該房產進行轉售、租賃以減輕損失。
張雲維表示，購買預售屋比起成屋所存在的風險通常較大，要避開爛尾樓建案，建議民眾先確認建商過去建案經驗，選擇有信譽的建商，並檢查建案相關許可證、審查建案合約條款，確認合約載明該建案完工的相關條款，以及預售屋約定的履約保證機制、施工期間定期查詢巡視工程進度與施工品質，若工程有狀況才能在第一時間進行了解，把握自身的權益。
安新建經https://www.facebook.com/anshinescrow
圖／賣厝阿明提供
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