房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
芒果地產中山市民直營店店長潘芝穎。 圖／潘芝穎提供 現在如果想買房，貸款狀況如何？限貸令又造成了哪些影響呢？中古屋的貸款有哪些特別需要留意的地方呢？安新建經與賣厝阿明特別邀請芒果地產中山市民直營店店長潘芝穎，剖析近日市況，並提點大家在貸款申請過程中需要注意哪些事項。 中央銀行祭出新一波房市管制後，影響開始浮現，潘芝穎觀察，如今房貸放款真的已經明顯緊縮，倘若不是首貸族，名下已有房子或有房貸者，現階段最多只能核貸5成，過往首貸族能貸到8成的狀況也不復見；如果現在還想要進場買房，因應之道是要多準備一點自備款，非首貸族最好準備好6成現金，首貸族也要準備3.5成，會較為寬鬆。 ▌自備款多抓一成，避免違約風險 潘芝穎說明，自備款多抓一點的主要原因，是因為買房還有其他開支，例如：裝修費、代書費、仲介費、稅費等等，假若之後銀行核貸成數不如預期，至少還能以現金補足，避免違約風險。她也透露，央行突然出手，確實讓有些買方措手不及，避免違約就只能動用其他貸款來補齊現金之不足，不過，目前其他貸款的利率也都陸續攀升，還款期會比房貸短，所以，動用之前還是要仔細評估個人財務狀況。 由於中古屋的房價比新成屋或預售案可親，有不少具有剛性需求的買方還是屬意中古屋，對此，潘芝穎表示，中古屋的銀行鑑價與貸款成數，當然都比新房子低一些，銀行計算物件價值時，主要是考量屋況、裝潢、結構、建材、地點、周邊成交行情等因素，倘若是屋齡30年以上的房子，就得特別送銀行評估。 ▌買方信用狀況、個人負債比，都是關鍵 目前銀行放款態度保守，鑑價大多低於成交價，建議買方在準備下斡時，就得開始向銀行詢問相關事宜。 除了物件本身條件會影響貸款狀況，買方的信用狀況也是審核房貸的關鍵因素，例如有沒有信用貸款、車貸，過往使用信用卡的習慣、是否曾循環信用等等。潘芝穎強調，貸款是很吃個人條件的，她就曾碰過買方還款條件很優，銀行因而拉高放款成數，包含整體負債比、銀行存款狀況、是否有股票基金等投資、直系親屬或配偶能否提供其他有價擔保等等，銀行都會綜合考量。 ▌中古屋貸款5步驟，小心駛得萬年船 潘芝穎 分享，中古屋貸款可大致分為五大步驟，第一步，在買賣雙方簽約以後，買方通常會選擇一、兩間適合的或熟悉的銀行提出評估貸款申請，銀行人員會先來實地勘察，把門牌號碼、物件狀況等都拍照記錄；第二步，銀行會針對買方、也就是借款人的財力跟信用狀...