房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
高雄市不動產仲介公會副理事長郎德明（中）。 圖／郎德明提供 很多民眾在買賣成交後想看屋，結果被 屋主 拒絕，覺得很奇怪，明明就已經成交了，為什麼屋主可以不讓我看屋，產生許多疑慮！ 關於屋主是否可以拒絕買方看房問題，到現在還沒有一個明確說法，這個存在買賣雙方的疑問，阿明這次邀請 高雄 市不動產仲介公會副理事長郎德明來細細解說讓我們取得一個合適的答案！ 關於屋主在成交買賣之後，仍有權利不讓買方看房的原因是因為在產權正式過戶到買方名下之前，房子所有權人仍然是原屋主。所以，即使已經買賣成交而且簽訂買賣契約，還是必須等到過戶完成，走完房屋點交程序，房子才真正屬於買方，所以，買方如果在過戶點交前想要看房，就需要提前跟賣方/租客協調。 一般來說：我們建議可用交屋後有購買傢俱或修繕，需要丈量尺寸的說法，屋主比較能接受！ 高雄市不動產仲介公會副理事長 郎德明提供一個小技巧： 就是禮多人不怪，不管是不是自售還是透過房仲買房，接洽時帶個伴手禮，會讓您的過程更加順暢。 副理事長郎德明提醒，以下幾種狀況可能會無法看屋: １‧屋主自住的物件 中古屋不像 預售屋 或是新成屋一樣處於空屋狀態，想什麼時候去看都可以，有些屋主因為個人隱私權會介意買方頻繁看屋，畢竟房子還沒過戶之前仍是原屋主的產權，就算是已經簽好合約確定要買的情況，原屋主依舊是有權利拒絕買方後續的看房。 溫馨小提醒：依照正常買賣程序，儘管是到了過完戶、未交屋前，原屋主還未拿到任何費用，因此建議買方設身處地替對方著想，可能原屋主也需要整理打包物品，屋內正在一片混亂的狀況，基於個人隱私，多少都不想被人看到這麼混亂的景象。 ２‧有帶租約物件 有帶租約的物件就需要配合租客的時間看屋，因為 房客 在租屋期間享有房屋使用權，可以合理拒絕房東無正當理由看房。 一般來說，房客實務上不太會這麼強硬的拒絕，只要透過房仲協調，配合房客的時間，大致上都會讓買方進屋看房。 另外，郎德明副理事長再提醒各位，屋內有人居住的情況下，要能真正看清楚房間的全部樣貌其實有點難度，若遇壁癌或是漏水就有可能會被遮擋住，屋內仍有人住的時候就要特別注意可能有這種情況！ 相反的，帶有租約的物件，通常租客是長期居住在房子裡，對於鄰居住什麼樣的人、有無養寵物、這個地點與周邊環境的優缺點，及出入的人是否會複雜，應該算是略知一二，尤其是物件屋內的狀況應該很清楚，哪裡有漏水...