房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
高雄市不動產仲介公會副理事長郎德明（中）。 圖／郎德明提供
很多民眾在買賣成交後想看屋，結果被屋主拒絕，覺得很奇怪，明明就已經成交了，為什麼屋主可以不讓我看屋，產生許多疑慮！
關於屋主是否可以拒絕買方看房問題，到現在還沒有一個明確說法，這個存在買賣雙方的疑問，阿明這次邀請高雄市不動產仲介公會副理事長郎德明來細細解說讓我們取得一個合適的答案！
關於屋主在成交買賣之後，仍有權利不讓買方看房的原因是因為在產權正式過戶到買方名下之前，房子所有權人仍然是原屋主。所以，即使已經買賣成交而且簽訂買賣契約，還是必須等到過戶完成，走完房屋點交程序，房子才真正屬於買方，所以，買方如果在過戶點交前想要看房，就需要提前跟賣方/租客協調。
一般來說：我們建議可用交屋後有購買傢俱或修繕，需要丈量尺寸的說法，屋主比較能接受！
高雄市不動產仲介公會副理事長 郎德明提供一個小技巧：
就是禮多人不怪，不管是不是自售還是透過房仲買房，接洽時帶個伴手禮，會讓您的過程更加順暢。
副理事長郎德明提醒，以下幾種狀況可能會無法看屋:
１‧屋主自住的物件
中古屋不像預售屋或是新成屋一樣處於空屋狀態，想什麼時候去看都可以，有些屋主因為個人隱私權會介意買方頻繁看屋，畢竟房子還沒過戶之前仍是原屋主的產權，就算是已經簽好合約確定要買的情況，原屋主依舊是有權利拒絕買方後續的看房。
溫馨小提醒：依照正常買賣程序，儘管是到了過完戶、未交屋前，原屋主還未拿到任何費用，因此建議買方設身處地替對方著想，可能原屋主也需要整理打包物品，屋內正在一片混亂的狀況，基於個人隱私，多少都不想被人看到這麼混亂的景象。
２‧有帶租約物件
有帶租約的物件就需要配合租客的時間看屋，因為房客在租屋期間享有房屋使用權，可以合理拒絕房東無正當理由看房。
一般來說，房客實務上不太會這麼強硬的拒絕，只要透過房仲協調，配合房客的時間，大致上都會讓買方進屋看房。
另外，郎德明副理事長再提醒各位，屋內有人居住的情況下，要能真正看清楚房間的全部樣貌其實有點難度，若遇壁癌或是漏水就有可能會被遮擋住，屋內仍有人住的時候就要特別注意可能有這種情況！
相反的，帶有租約的物件，通常租客是長期居住在房子裡，對於鄰居住什麼樣的人、有無養寵物、這個地點與周邊環境的優缺點，及出入的人是否會複雜，應該算是略知一二，尤其是物件屋內的狀況應該很清楚，哪裡有漏水、壞過，租客可是最清楚的，因此跟租客建立良好關係，也是了解物件優缺點的一種辦法。
針對簽約後無法進屋再次檢查屋況的朋友，阿明提供兩點解決方法給大家參考：
1‧要求要有驗屋/交屋保留款
建議大家在簽約時，先預留價金一部分作為交屋保留款，後續點交才會有籌碼讓賣方完善驗收所發現的缺失。
如果是有辦貸款的朋友，是可以在撥款同意書註明『憑房屋驗收單撥款』，一來是避免簽約前太倉促看房，屋況有瑕疵沒有注意到；二來也不怕賣方拿到錢後人消失，不負責房屋瑕疵後續的維修。
其實，早期買賣都有交屋保留款，主要是因為以前買方心態是貸款愈少愈好，所以就會有充分的現金支付額度比例。
不過現在的買賣都被鼓勵貸款貸好、貸長、貸滿，多數尾款都被合併到貸款裡面，導致交屋保留款常被有心人掩飾，甚至被忽視。
補充：
a.中古屋買賣因為是私人行為，並沒有定型化契約規範，也就沒有５％交屋保留款規定。
b.預售屋部分，內政部公告的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》中的第13條規定，買方有權於自備款部分保留「房地總價5%」作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。但近年有不少不肖建商會投機修改文字，在落落長的契約書中，消費者如果沒有特別細看，可能會忽略！
c.建議大家在確認買房簽訂買賣契約前，務必要求有驗屋／交屋保留款。
2‧交屋後若有問題，買方有物之瑕疵擔保權益
A. 根據民法第356條的規定，買方在交屋後應當檢查房屋，如果發現問題，要立即通知賣方。即使未能在通常檢查中發現問題，如果日後發現，也應立即通知賣方，這是買方的通知義務。
B. 通知後的6個月內不行使權利：買方必須在通知後的6個月內提起訴訟，來確保權利。如果賣方拖延或不願處理問題，買方需要在這段時間內行使他們的權利。
C.如果買方沒有按程序檢查，或者發現問題後未能及時通知賣方，或者通知後未在6個月內行使權利，都有可能失去對瑕疵擔保的請求權利，就無法要求賣方負責喔！
▌相關法規
Ａ‧瑕疵擔保責任
根據《民法》第365條，消費者如果買到瑕疵商品，是可以向賣方主張「解除契約」或「請求減少價金」。如果您檢查有發現瑕疵，應立刻通知賣方處理，避免時效過期。
解除契約的重點是發生錢無法解決或需要花很多錢才能解決的問題，例如：凶宅／房屋嚴重傾斜／海砂輻射屋，這是無法解決或是要把整棟房子打掉重蓋才能解決的狀況．買方才有可能主張解除契約的權益．一般漏水／壁癌／設備損害…多半只能請求減少價金。
Ｂ‧買賣不破租賃
依據《民法》第425條有提到：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」也就是，當您選擇購買「帶有租約的物件」連同租約都是要一起承接的，就是俗稱的「買賣不破租賃」原則，這部分對投資客來說影響不大，但對於自住客就會有後續點交、驗收等影響。
同場加映
如果買到帶租約的物件可以不租嗎？
依據《民法》第425條規定的「買賣不破租賃」原則，除非您接手的時候，租約剛好到期，不然是沒辦法因為原房東賣房子，而請房客搬離的。同時身為新房東的各位，也不可以再換約的時候調漲房租，換合約目的只是更換出租人的名字，並不能更改合約內容。
假如大家簽約後還有要再看屋的需求，不論是要確認漏水，添購傢俱或是後續裝修要確認尺寸，建議大家都要掌握「快、狠、準」的原則，速速處理看房問題。
提醒：儘管已經準備好成為新屋主，但在買賣交易完成之前，請盡可能避免打擾到原屋主或租客(住在屋內的生活者)喔！
這主題就分享到這邊，感謝高雄市不動產仲介公會副理事長郎德明的知識分享
看更多專欄內容>>https://house.udn.com/house/story/123593/7685867
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