新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
高雄市不動產仲介公會副理事長郎德明（中）。 圖／郎德明提供
很多民眾在買賣成交後想看屋，結果被屋主拒絕，覺得很奇怪，明明就已經成交了，為什麼屋主可以不讓我看屋，產生許多疑慮！
關於屋主是否可以拒絕買方看房問題，到現在還沒有一個明確說法，這個存在買賣雙方的疑問，阿明這次邀請高雄市不動產仲介公會副理事長郎德明來細細解說讓我們取得一個合適的答案！
關於屋主在成交買賣之後，仍有權利不讓買方看房的原因是因為在產權正式過戶到買方名下之前，房子所有權人仍然是原屋主。所以，即使已經買賣成交而且簽訂買賣契約，還是必須等到過戶完成，走完房屋點交程序，房子才真正屬於買方，所以，買方如果在過戶點交前想要看房，就需要提前跟賣方/租客協調。
一般來說：我們建議可用交屋後有購買傢俱或修繕，需要丈量尺寸的說法，屋主比較能接受！
高雄市不動產仲介公會副理事長 郎德明提供一個小技巧：
就是禮多人不怪，不管是不是自售還是透過房仲買房，接洽時帶個伴手禮，會讓您的過程更加順暢。
副理事長郎德明提醒，以下幾種狀況可能會無法看屋:
１‧屋主自住的物件
中古屋不像預售屋或是新成屋一樣處於空屋狀態，想什麼時候去看都可以，有些屋主因為個人隱私權會介意買方頻繁看屋，畢竟房子還沒過戶之前仍是原屋主的產權，就算是已經簽好合約確定要買的情況，原屋主依舊是有權利拒絕買方後續的看房。
溫馨小提醒：依照正常買賣程序，儘管是到了過完戶、未交屋前，原屋主還未拿到任何費用，因此建議買方設身處地替對方著想，可能原屋主也需要整理打包物品，屋內正在一片混亂的狀況，基於個人隱私，多少都不想被人看到這麼混亂的景象。
２‧有帶租約物件
有帶租約的物件就需要配合租客的時間看屋，因為房客在租屋期間享有房屋使用權，可以合理拒絕房東無正當理由看房。
一般來說，房客實務上不太會這麼強硬的拒絕，只要透過房仲協調，配合房客的時間，大致上都會讓買方進屋看房。
另外，郎德明副理事長再提醒各位，屋內有人居住的情況下，要能真正看清楚房間的全部樣貌其實有點難度，若遇壁癌或是漏水就有可能會被遮擋住，屋內仍有人住的時候就要特別注意可能有這種情況！
相反的，帶有租約的物件，通常租客是長期居住在房子裡，對於鄰居住什麼樣的人、有無養寵物、這個地點與周邊環境的優缺點，及出入的人是否會複雜，應該算是略知一二，尤其是物件屋內的狀況應該很清楚，哪裡有漏水、壞過，租客可是最清楚的，因此跟租客建立良好關係，也是了解物件優缺點的一種辦法。
針對簽約後無法進屋再次檢查屋況的朋友，阿明提供兩點解決方法給大家參考：
1‧要求要有驗屋/交屋保留款
建議大家在簽約時，先預留價金一部分作為交屋保留款，後續點交才會有籌碼讓賣方完善驗收所發現的缺失。
如果是有辦貸款的朋友，是可以在撥款同意書註明『憑房屋驗收單撥款』，一來是避免簽約前太倉促看房，屋況有瑕疵沒有注意到；二來也不怕賣方拿到錢後人消失，不負責房屋瑕疵後續的維修。
其實，早期買賣都有交屋保留款，主要是因為以前買方心態是貸款愈少愈好，所以就會有充分的現金支付額度比例。
不過現在的買賣都被鼓勵貸款貸好、貸長、貸滿，多數尾款都被合併到貸款裡面，導致交屋保留款常被有心人掩飾，甚至被忽視。
補充：
a.中古屋買賣因為是私人行為，並沒有定型化契約規範，也就沒有５％交屋保留款規定。
b.預售屋部分，內政部公告的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》中的第13條規定，買方有權於自備款部分保留「房地總價5%」作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。但近年有不少不肖建商會投機修改文字，在落落長的契約書中，消費者如果沒有特別細看，可能會忽略！
c.建議大家在確認買房簽訂買賣契約前，務必要求有驗屋／交屋保留款。
2‧交屋後若有問題，買方有物之瑕疵擔保權益
A. 根據民法第356條的規定，買方在交屋後應當檢查房屋，如果發現問題，要立即通知賣方。即使未能在通常檢查中發現問題，如果日後發現，也應立即通知賣方，這是買方的通知義務。
B. 通知後的6個月內不行使權利：買方必須在通知後的6個月內提起訴訟，來確保權利。如果賣方拖延或不願處理問題，買方需要在這段時間內行使他們的權利。
C.如果買方沒有按程序檢查，或者發現問題後未能及時通知賣方，或者通知後未在6個月內行使權利，都有可能失去對瑕疵擔保的請求權利，就無法要求賣方負責喔！
▌相關法規
Ａ‧瑕疵擔保責任
根據《民法》第365條，消費者如果買到瑕疵商品，是可以向賣方主張「解除契約」或「請求減少價金」。如果您檢查有發現瑕疵，應立刻通知賣方處理，避免時效過期。
解除契約的重點是發生錢無法解決或需要花很多錢才能解決的問題，例如：凶宅／房屋嚴重傾斜／海砂輻射屋，這是無法解決或是要把整棟房子打掉重蓋才能解決的狀況．買方才有可能主張解除契約的權益．一般漏水／壁癌／設備損害…多半只能請求減少價金。
Ｂ‧買賣不破租賃
依據《民法》第425條有提到：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」也就是，當您選擇購買「帶有租約的物件」連同租約都是要一起承接的，就是俗稱的「買賣不破租賃」原則，這部分對投資客來說影響不大，但對於自住客就會有後續點交、驗收等影響。
同場加映
如果買到帶租約的物件可以不租嗎？
依據《民法》第425條規定的「買賣不破租賃」原則，除非您接手的時候，租約剛好到期，不然是沒辦法因為原房東賣房子，而請房客搬離的。同時身為新房東的各位，也不可以再換約的時候調漲房租，換合約目的只是更換出租人的名字，並不能更改合約內容。
假如大家簽約後還有要再看屋的需求，不論是要確認漏水，添購傢俱或是後續裝修要確認尺寸，建議大家都要掌握「快、狠、準」的原則，速速處理看房問題。
提醒：儘管已經準備好成為新屋主，但在買賣交易完成之前，請盡可能避免打擾到原屋主或租客(住在屋內的生活者)喔！
這主題就分享到這邊，感謝高雄市不動產仲介公會副理事長郎德明的知識分享
看更多專欄內容>>https://house.udn.com/house/story/123593/7685867
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