房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
安新建經執行經理劉易昌。 圖／劉易昌提供 台灣預售案競爭激烈，許多建商紛紛祭出優惠活動來吸引買方，常見行銷活動像是「買房送家電」或「贈送裝潢、家具」來提升銷售成交。然而，對於部分買方來說，建商提供的「贈品」未必符合自身需求，因此希望能將贈品折換成現金，來降低購屋成本。阿明蒐集到不少民眾看過類似的廣告，都想知道「贈送的家電能不能換折現」，因此特別邀請安新建經執行經理劉易昌來為大家說明活動的背後考量。 ▌買方考量：彈性與實際需求 劉易昌說，大部分的購屋民眾認為，與其接受建商贈送的家電、裝潢或家具，不如選擇現金折抵來得更具彈性。畢竟，建商所提供的家電品牌、型號和規格可能不符合每位買方的需求，甚至在品質上也不一定是買方的首選。對於已經擁有家電的換屋族或對贈品沒有興趣的買方，現金折扣更具實質吸引力。 劉易昌補充，對於預算有限的購屋者來說，現金折抵確實可以降低購房的總成本。尤其在房價持續攀升的現在，首付款的壓力越來越大，能將贈品等值折成現金的選項對買方來說更有實質幫助。 ▌建商的行銷策略：贈品還是現金？ 對於建商來說，贈送品是為了提升物件價值與吸引買方目光的行銷活動。劉易昌指出，建案搭配贈品活動主要是想讓買方感覺買到「物超所值」，另一方面可以避免直接降價，維持市場價格的穩定。如果將贈品改成現金折扣，就有可能影響房屋的標價，導致市場價格競爭更加激烈 。 此外，劉易昌也坦言，建商通常與家電公司合作，以大宗採購的方式取得較低成本的家電，相較於直接給予現金折扣，這樣的操作方式對建商更為有利，而且買方能享受比折現更超值的家電品，因此，建商通常較不願意提供折現方案。 ▌配贈的家電貨物稅誰來退稅？ 劉易昌強調，要看合約內容而定。假設建商銷售時標榜「買房送家電」，並在合約中載明約定附贈的家電明細，那麼這些家電是屬於銷售房屋的「贈品」，建商是可以向國稅局申請退還減徵的貨物稅。但如果是屋主請建商代購置家電，買方就可以自己向國稅局申請退還減徵的貨物稅。 最後，劉易昌提醒，面對「購屋送家電」的行銷活動，買方應優先考量房屋本身是否符合自身需求。如果贈品不符合個人需求，建議與建商進行溝通，看看是否能夠調整贈品方案，最終仍應回歸購置房產的實質價值，做出明智、符合自身需求的購屋選擇。