鴻安房屋店長柯宗翰。 圖／柯宗翰提供 政府祭出限貸令之後，各家銀行紛紛收緊不動產相關放款，讓房市頓失活水，不少購屋者壓力山大，只能想辦法籌錢，還有些自住客貸款成數不如預期，導致裝潢或購置家電家具的資金緊繃；若想運用裝潢貸款來解決這類問題，有哪些注意事項呢？安新建經與賣厝阿明今天邀請鴻安房屋店長柯宗翰來替大家解惑，並分享相關撇步。 人是英雄錢是膽，資金向來是不動產市場最關鍵的要素，然而，近日政府收緊銀根後，已對市況與信心造成影響。對於有實際需求，想尋求裝潢貸款或其他資金來源者， 柯宗翰 建議，目前有四大管道較為適合，不妨多方比較找出最適合自己的選擇。 裝潢貸款常需搭配房貸，亦可善用增、轉貸 首先，是銀行的裝潢貸款， 柯宗翰 說，這通常需要搭配房貸合併申請，例如房貸八成、裝潢貸款一成等等，金額多寡跟實際成數則看個人條件，目前包括富邦、凱基、中信、玉山、遠東等銀行都有承作。這類裝潢貸款跟房貸綁在一起的方案，申請時可能需要權狀資料、買賣合約書、之前貸款的還款證明等，至於是否需要裝潢合約書跟報價單，則看各家申請銀行的規定；還款年限方面，有時會拉到跟房貸差不多，例如有 20 、 30 年之久，還款壓力相對較小。 第二，是房屋轉貸或增貸，他舉例，假若原本房貸設定是 30 年，已還 15 年後，房子又坐落在有增值性的地段，銀行鑑價金額高，就能讓貸款額度提升，再貸出來的錢就可做其他利用。這類增加貸款的方式，好處是能用房貸利率做申請，不過前提是要還款紀錄正常，不能有遲繳或違規。柯宗翰指出，這種方式雖然能達到擴充資金的目的，但嚴格來說並非裝潢貸款，故貸款時要確認銀行是否有運用之限制。 信貸方便快速，政府專案審核嚴、條件優 第三，是申請信用貸款，利率從 2.5% 到 4% 、 5% 都有，還款年限大約五至七年，少數銀行可能提供寬限期，但一般情況下多為無寬限期，並以本息攤還居多，柯宗翰分享，可以優先向經常往來的銀行申請，若個人的條件不錯，又是銀行的優質客戶，有機會申請到有利的核貸條件；信貸的優點，是核貸快速，也不用提供抵押品，只要 18 歲以上，備妥身分證、財力證明和薪轉證明等等就能送件，部分銀行還有開放網路或電話申辦，柯宗翰說曾有客戶提交申請後，不到一小時就收到撥款。如果是信用有瑕疵、沒辦法提供收入證明，或年紀較大者，較常見的情況是用房屋作二胎借款，不過這種貸款的利率高， 4%...
安新建經執行經理劉易昌。 圖／劉易昌提供
台灣預售案競爭激烈，許多建商紛紛祭出優惠活動來吸引買方，常見行銷活動像是「買房送家電」或「贈送裝潢、家具」來提升銷售成交。然而，對於部分買方來說，建商提供的「贈品」未必符合自身需求，因此希望能將贈品折換成現金，來降低購屋成本。阿明蒐集到不少民眾看過類似的廣告，都想知道「贈送的家電能不能換折現」，因此特別邀請安新建經執行經理劉易昌來為大家說明活動的背後考量。
▌買方考量：彈性與實際需求
劉易昌說，大部分的購屋民眾認為，與其接受建商贈送的家電、裝潢或家具，不如選擇現金折抵來得更具彈性。畢竟，建商所提供的家電品牌、型號和規格可能不符合每位買方的需求，甚至在品質上也不一定是買方的首選。對於已經擁有家電的換屋族或對贈品沒有興趣的買方，現金折扣更具實質吸引力。
劉易昌補充，對於預算有限的購屋者來說，現金折抵確實可以降低購房的總成本。尤其在房價持續攀升的現在，首付款的壓力越來越大，能將贈品等值折成現金的選項對買方來說更有實質幫助。
▌建商的行銷策略：贈品還是現金？
對於建商來說，贈送品是為了提升物件價值與吸引買方目光的行銷活動。劉易昌指出，建案搭配贈品活動主要是想讓買方感覺買到「物超所值」，另一方面可以避免直接降價，維持市場價格的穩定。如果將贈品改成現金折扣，就有可能影響房屋的標價，導致市場價格競爭更加激烈。
此外，劉易昌也坦言，建商通常與家電公司合作，以大宗採購的方式取得較低成本的家電，相較於直接給予現金折扣，這樣的操作方式對建商更為有利，而且買方能享受比折現更超值的家電品，因此，建商通常較不願意提供折現方案。
▌配贈的家電貨物稅誰來退稅？
劉易昌強調，要看合約內容而定。假設建商銷售時標榜「買房送家電」，並在合約中載明約定附贈的家電明細，那麼這些家電是屬於銷售房屋的「贈品」，建商是可以向國稅局申請退還減徵的貨物稅。但如果是屋主請建商代購置家電，買方就可以自己向國稅局申請退還減徵的貨物稅。
最後，劉易昌提醒，面對「購屋送家電」的行銷活動，買方應優先考量房屋本身是否符合自身需求。如果贈品不符合個人需求，建議與建商進行溝通，看看是否能夠調整贈品方案，最終仍應回歸購置房產的實質價值，做出明智、符合自身需求的購屋選擇。
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