住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
依據信義房屋企研室網路問卷調查顯示，2015年以來累積的購屋動能相當強勁，以2020年第四季的購屋意向調查來看，看漲房價比看跌的多。因交易熱度高，換屋族群紛紛出籠，然而糾紛事件也易增加。 日前曾有其他媒體報導過，民眾賣屋遇到糾紛，被害人賣屋不僅沒拿到屋款，房屋竟被拿去民間借貸抵押，欲換屋的夢想瞬間化為烏有。安新建經履保業務經理丁義峰指出，此類詐騙手法假買方專挑房屋無金融機構貸款抵押之賣方為目標，簽約後迅速付1～2成簽約金取得賣方信任，以省手續費用為藉口，說服賣方不使用履約保證專戶，並配合假買方簽下暗藏陷阱的不平等合約，導致房屋被過戶拿不到尾款而受害。 丁義峰提醒，要防範此類詐騙有三招：1.透過第三方公正機構，例如建經公司進行「不動產買賣價金履約保證」，透過嚴謹的交易安全控管流程，協助消費者降低風險。2.賣方可以自己找代書等專業人士，共同審視不動產買賣契約書條文，避免相關不平等條款暗藏其中3. 善用地政機關的「地籍異動即時通知」，申請後只要建物或土地被申請買賣、抵押權設定登記案件時，都會透或手機簡訊或電子郵件主動通知不動產所有權人。 最後買賣不動產是人生大事，丁義峰說，多一分注意則能少一分風險，即便當下或許認為不管是要承做履保或是另請代書看似是多增加的額外成本費用，然而比起如真的遇到詐騙集團假買方的龐大損失，這些成本則是九牛一毛，微不足道。