跳到主要內容

房市日常QA『屋齡多久的老房不適合居住 』—安新建經幫你找答案

  買一棟屬於自己的房子,是許多人一輩子的夢想 因為預算問題,很多人都捨棄新屋改買老屋,看中的除了日後增值的潛力,價格也比較實惠。 美美看中一棟大樓 但屋齡已經 26 年,讓他非常猶豫不知道要不要買下去 !! 屋齡 26 年算老屋嗎?   屋齡大概幾年就不適合居住了? 貸款成數會因為屋齡比較低嗎?     如果房貸繳完會不會就沒價值了?   正確解答 分隔線 ============================================================ 1. 關於老房屋齡耐用年限問題,以目前查看台北市地政局建築物耐用年數及每年折舊率表公示資訊所知,鋼骨/鋼骨鋼筋混泥土/鋼筋混泥土是60年,加強磚造跟鋼鐵造是52年,磚造跟石造適46年,只是需要留意房屋的耐震係數,老房是連棟還是獨棟,如果是連棟,我們要注意老房是否有因鄰損而造成結構問題,如果結構被破壞,未進行修復補強,就會有高度的居住風險。   2. 而老房貸款的部分,若老房屋齡高於 30 年,在房屋貸款時要特別注意二個銀行估價重點 ※「 房貸貸款年限 + 貸款人年紀小於 75 」,如果貸款人年齡較大,可能會被要求財力證明 ※「 貸款年限 + 屋齡小於 50 」,如果屋齡太老,貸款年限就有可能被要求縮短。 另外要注意,老房幾乎都有管線需要更換維修問題,所以呢,買老房除了自備款,還要記得 + 一條裝修費用。   關鍵字解析#建築物耐震係數 , 所謂建築物的「耐震係數」,就是指在這個地震區域中,「地震時地表加速度與重力加速度的比值」。建築物耐震設計規範要求基準是,這個區域在「 475 年一次」的週期裡發生的大地震強度,房子必須要能抵擋得了地表上產生的水平加速度力道的要求標準。      關鍵字解析#鄰損問題 關於老屋鄰損部分   而這個部分阿明提醒大家二個注意點 1. 確認公部門房屋損害系統,針對您買的老房有沒有相關註記 2. 到隔壁居處看看更安心(因為你的房子看得道,隔壁的房子不知道)   最後總結 : ※老房優點 1. 房價較低,能省下您的購屋預算, 2. 管理費低,可以節省日常支出 3. 公設比低,室內空間大, 4. 老房地點好,土地持分大

安新建經 X 賣厝阿明 房市小教室: 『請驗屋公司有必要嗎? 』


 

自己驗屋跟請驗屋公司差別快速VIEW一遍

驗屋公司有儀器與設備、驗的比較仔細,

也會對照房屋合約內容、

施工圖與技術法規與實屋是否一致,

糾出一般民眾不容易發現房屋問題。

以下是驗屋公司比較專業的部分;

【雷射水平儀】:檢測樑柱、門框、牆面是否歪斜

【内視鏡】:檢測水管是否堵塞水泥塊

【熱像儀】:檢測是否有滲漏水或壁癌等狀況.

【里醛檢測儀】:檢測空氣的甲醛濃度.

【輻射檢測儀】:檢測空氣的輻射濃度.

【三用電表】:

檢測是否只有火線與中性線而沒有接

接地線的假3孔插座.

【四合一線材檢測器】:

檢測弱電系統(電話、網路、電視訊號孔)

訊號是否正常.

驗屋公司計費方式會依據「房型」與

「坪數大小」記算,30坪左右的房子約1~2萬元,

確實費用還是要跟驗屋公司接洽比較正確喔。

補充說明;

建商會在「交屋」前通知買方驗屋,

「驗屋」通常有兩次以上,

讓買方針對房屋問題要求建商處理。

建商將買方問題修復後會安排買方複驗,

如果複驗沒問題就會約定時間完成交屋手續。

如果驗屋發生重大瑕疵,無法短時間修繕完成,

導致交屋程序可能延後,

買方可在驗收單上註明建商限期改善事項,

並扣下交屋保留款(總價5%以內),

待建商修繕完成後才行支付尾款。

 

留言

這個網誌中的熱門文章

安新建經: 安新熊保庇單元「被延遲交屋該怎麼辦?可以求償嗎?」

勝志原本和賣方定後天交屋了 房仲打來說廁所管線漏水,建議雙方延遲交屋等完整修繕完,但並不確定確切交屋時間 賣方延遲交屋可以要求賠償嗎? 😡 中古屋跟預售屋的延遲交屋罰則規範是否相同? 🔑 解答分隔線: ___________________________________________ 正解: 1️⃣ 房仲如果盡了義務,告訴您延遲交屋的情形,要看買方您是否接受延遲交屋,一般來說雙方都能互相體諒,除非真的延遲過久,而衍生額外居住成本,就會請求賠償。 依買賣雙方訂契約規定,大部分狀況來說延遲交屋期限最多不超過3個月。 2️⃣ 以預售屋來說: 買賣契約成立後,買方依約付款,若建商未於一定期間內交付給買方,買方可向建商請求遲延利息。 每逾一日就要按照已繳房地價款的萬分之5單利計算之遲延利息,買方可以按照買賣契約書約定內容 寄發律師函或存證信函,進而請求賣方或建商履行契約並負擔遲延責任賠償損害。 平均來說若超過3個月以上,可視同建商違約哦,建商除了需要將買方已付的購屋價金全數歸還外, 大部分狀況之下還需要支付房地總價百分之十五的違約金給買方呢! 3️⃣ 中古屋更常有延遲交屋的問題,假設原本說好交屋時間,可能因為買方貸款不順利、也可能因為賣方還找不到下一個住處而搬不出去,這時候可以按照買賣契約書內容進行催告、請求遲延利息、主張解除契約及請求違約金等,通常每延遲一天、就得支付房價的萬分之一哦。 房貸的撥款日才開始計算房貸利息。 交屋時,如果漏水問題尚未解決建議雙方討論扣部份尾款下來並特別附註解決漏水細項。 如果有影響到您的權益仍要設法維護,可以先連絡消基會,請消保官出面並提供法律諮詢,與建商協商爭取適度的理賠,相信這才是最快且又有效的方法哦! 以上的罰責或詳細條款還是需以個案當下所簽立的買賣契約為主喔 💡

安新建經: 安新熊保庇單元「減壓閥壞了,到底是誰的責任呢?」

公寓大廈的便利設施是需要 昴貴的管理費來維持的! 為了居民們知道錢花到哪去了, 公寓大廈的管理公司每個月都會公告 當月的管理費支出供居民審視有無不正當的地方。 不過即使如此, 對於管理費該怎麼用、用在哪, 還是有不少的問題存在, 比如 控制水壓的減壓閥壞了, 那該由誰來支付維修費呢? 減壓閥是控製水壓的一種工具, 由於水塔都設置在頂樓, 在從下輸水時為了避免水壓過大 對水管造成負擔,所以會在低樓層的 部份設置減壓閥,降低水壓。 也就是說減壓閥只有提供給特定的住戶使用, 但這個東西又屬於大樓的水電設備, 在正常的使用下發生了故障, 修理費到底該由管委會還是自己支出呢? 詳細解答: 依《公寓大廈管理條例》第10條規定,社區「共有部分」的修繕、管理、維護由管理負責人或管委會負責,其費用則由公共基金或是社區住戶依照共有的比例來分擔,而社區「專有設備」的修繕、管理、維護,則由區分所有權的住戶或是有約定專用部份使用的人來負責處理,其費用得由個人支出。 那什麼是「共有部分」、「專有部分」呢? 根據《公寓大廈管理條例》第3條第3、4款的規定, *專有部分是指: 在構造上、使用上可獨立,且為區分所有權之標的者。 意思就是說,此事物具有構造獨立、使用獨立並且非公眾使用,比如說住宅的房間。 *公有部分則是指: 專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,能提供給住戶們共同使用,比如說社區建身房。 所以說即使該設備是大樓原先就有的東西,但修繕、管理、維護的責任,則要看東西是對誰作用,才能知道由誰來負責。 減壓閥的功用是控制水壓,讓水在運輸到低樓層特定住戶出水口的過程中不會因為水壓過高,導致水管爆裂或者出水異常,使用範圍有限定住戶,具有使用上的獨立性,所以這是屬於「專有部分」的設備,如有需要修繕、管理、維護,應由具區分所有權的住戶處理。 不過若減壓閥的功用不是只穩定特定住戶的水壓,而是穩定整棟大樓水壓的話,那此減壓閥就屬於提供公眾使用,屬於「共有部份」,依照規定,應該由管理負責人或管理委員會來負責處理。 若是「共用部分」的減壓閥故障,讓住戶的家中淹水造成財物損壞的話,住戶可用《民法》第544條,管理負責人或管委會因為處理委任事務有過失及《公寓大廈管理條例》第10條第2項,向管理負責人或管委會請求賠償。

安新熊保庇單元:『不動產詐騙頻繁,學會五招教你保平安』

不知道大家有沒有遇過「急買」的案子呢?就是買家在看屋沒幾次就要簽約買下,並開出了比定價更高的價格,還約了自己的代書來幫忙過戶,遇到這種的有很大的可能是「假買屋真騙房」哦! 通常會被詐騙的一方都是對不動產交易過程不太熟悉的人,缺乏許多專業知識,被對方的代書隨便講兩句,便被騙取了房產權狀或購屋款。 上述所舉的案例只是冰山一角,類似這種被專業地政士(代書)騙倒的案例還不少,等受者發現自己被騙之後,要不是打漫長的官司討回財產,就是自認倒楣。 代書詐騙案例百百款,但其實只要堅持幾項不動產原則,就能阻擋絕大部份的詐騙哦! 想知道不動產交易該遵守什麼原則,才能預防被詐騙嗎? ___________________________________________________________________________________   詳細解答: 以下介紹幾個在交易過程中常見的詐騙手法: 1、先承租後出售,讓買方誤以為房客就是屋主,藉此騙取頭期款。 2、買方要求指定地政士,並不許賣方找其他人,藉此在合約加入不合理條款。 3、利用非上班時間或例假日簽約,讓買方來不及做產權調查。 4、中途更換地政士申辦登記。(先用真的地政士騙取信任,再換上假的) 5、買方向賣方表達急著過戶,並支付較一般高的頭期款,騙取信任拿到所有權狀後,就向民間或私人抵押高額貸款,最後就是賣方拿不到尾款也拿不回房子。 以上種種還只是整理出來的冰山一角,要想防止被騙,不僅要知道他們如何騙人,還要知道如何預防詐騙情況發生,這邊就來介紹五大預防招數! 1、房屋權狀、印鑑章、印鑑證明,應妥善保管,如果不小心弄丟了,首先第一時間要向派出所報案,再去申請補發,這樣能防止在遺失期間遭有心人士利用。 2、雙地政士審查合約。買賣雙方一般都會只找一個地政士來見證簽約、辦理過戶,但若要確保交易安全無虞的話,最好再找一個地政士來審查合約(買賣雙方各找一個),且必須都是有執照、加入公會的地政士才有保障。 3、委託有公司登記的房屋仲介公司,如果該仲介公司有加入“不動產仲介經紀商業同業公會“的話,會更有保障。 4、在簽約前要做足產權調查。如果你是透過仲介買房的話,在簽約前他會給你一份“不動產說明書“裡面就有產權調查結果,若不是的話,最好找地政士對要下手的物件進行調查。 產權調查主要調查的項目有:土地、建物謄本的所有權、抵押權設定、權狀上