房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
太平洋房屋泰山加盟店的店長傅景暉。 圖／傅景暉提供 囤房稅2.0今年7月上路，不少多屋族的房屋稅將會加重，但對於僅持有單一自用住宅的民眾負擔將會減輕，還有不少住宅可以免房屋稅，新政策引發不少民眾對稅制的關注。為此，阿明邀請到太平洋房屋泰山加盟店的店長傅景暉來為大家解析房屋稅大小事。 ▌房屋稅誰要繳納 依房屋稅條例第4條規定，房屋稅是向房屋所有人徵收之；以土地設定地上權之使用權房屋，向該使用權人徵收之；設有典權者，向典權人徵收之。如果是共有房屋則向共有人徵收，由共有人推定一人繳納，如果不為推定，就由現在住在裡面的人或使用人來代繳。 傅景暉表示，房屋稅通常是由所有權人繳納，不能轉嫁到別人身上，但可以使用他人帳戶代扣繳。由於稅收是向房屋所有人課徵，故建議民眾最好自己繳納，以免碰到不必要的糾紛。 ▌違章建築也要繳房屋稅 許多民眾認為違章建築沒有使用執照且不合法規，可能隨時被拆除，就無須課徵房屋稅，但依房屋稅條例第4條規定，未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。傅景暉解釋道，即便是違章建築，政府也會根據實際使用情況課徵房屋稅。 他舉例說明，有些路邊的鐵皮屋，所有人持有土地但在上面蓋了水泥房子，經政府核定人員現場勘查後確定有水泥磚造，則會列入房屋稅課徵範圍，計算方式與合法建築相同。但是即便繳納了違章建築的房屋稅，也僅是行使納稅義務，並不代表繳完後此違章建築就變成可以合法的喔！ ▌沒繳房屋稅會怎麼樣 傅景暉強調，未繳納房屋稅是會加徵滯納金的。根據稅捐稽徵法規定，房屋稅逾期滯納金的算法為「每逾3日按應繳稅額加徵1%滯納金，最高加徵至10%；如逾30日仍未繳納者，移送法務部行政執行署強制執行」，強制執行意思是指透過政府的力量，強制債務人清償債務，故避免荷包失血，盡早繳稅才是最好的選擇。 ▌房屋稅如何計算 房屋稅的計算依據房屋的課稅現值和適用稅率。計算公式為：應納稅額＝房屋課稅現值×稅率。 ※ 房屋課稅現值 = 核定單價×面積×（1 -折舊率×折舊年數）×房屋街路等級調整率（路段率） ※ 核定單價 = 標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價 ◎如為新建、增建、改建之房屋，則按月比例計算課徵，未滿 1 個月者不計。 民眾...