房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
現在民眾在選擇不動產物件上，都會挑所謂的「低公設」或是舊公寓，實打實買真正可以用的房子，而不是花錢買公設。 今天讓阿明從頭帶大家來認識『公設』這個普遍消費者認為是雞肋，食之無味棄之可惜的配置，到底「公設比」是在講什麼東西？我們買房子公設比越低才算好嗎？ 1. 『公設比』是什麼？ — 2. 如何計算『公設比』？ — 3. 公設比高低差在哪？ — 4. 公設比合理範圍 最後再同場加映「公設評估要點」，給大家參考，讓大家都可以買到自己心中的理想房。 『公設比』是什麼？ 首先，我們先來解釋一下什麼是『公設比』？ 『公設比』屬於不動產業界常用的用語，是依據《公寓大廈管理條例》的共有部分來計算，在房屋所有權狀面積中，不算在房屋實際使用坪數所佔的比例。簡言之，就是建商提供的公共設施給社區或全體住戶使用的空間，諸如：大廳、走道、樓梯間、游泳池、健身房等等都算在內，其中又以「使用對象」分為大公設及小公設兩種類別。 ▌常見公設分類 Ａ ‧ 大公設：由全體住戶共同使用及分攤的設施，像是大廳、水箱、受電室、蓄水池、樓梯間、管理員室、地下室 ( 不含停車格 ) 等。 Ｂ ‧ 小公設：由該層住戶使用並持分空間，像每層樓的通道、電梯間、門廳等。 也就是指，你買房的房屋所有權狀內，除了有你的私人空間外，同樣有包含這些公共設施的面積。 如何計算『公設比』？ ▌公式 公設比：公共設施面積／建物總坪數面積 × 100% 建物總坪數面積：主建物＋附屬建物＋共有部分（扣除車位面積） ▌範例 公設 8 坪、權狀坪數面積 40 坪，公設比 20% 計算方式： 8 ÷ 40 × 100% = 20% ，室內實際使用面積大約會落在 32 坪 公設比高低差在哪？ 公設比低的建案儼然成為大家嚮往的標的物，但事實真的是如此嗎？合適的公共空間是可以讓生活環境更舒適，提升居住品質，如果是自己會使用到的公設，當然買到是很值得。但有時候低公設比的物件，並不全然是實際使用面積多。舉例來說，像 2011 年以前申請的建照，雨遮部分是可以登記成附屬建物，但實...