住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
現在民眾在選擇不動產物件上，都會挑所謂的「低公設」或是舊公寓，實打實買真正可以用的房子，而不是花錢買公設。
今天讓阿明從頭帶大家來認識『公設』這個普遍消費者認為是雞肋，食之無味棄之可惜的配置，到底「公設比」是在講什麼東西？我們買房子公設比越低才算好嗎？
1. 『公設比』是什麼？ — 2. 如何計算『公設比』？ — 3.公設比高低差在哪？— 4.公設比合理範圍
最後再同場加映「公設評估要點」，給大家參考，讓大家都可以買到自己心中的理想房。
『公設比』是什麼？
首先，我們先來解釋一下什麼是『公設比』？
『公設比』屬於不動產業界常用的用語，是依據《公寓大廈管理條例》的共有部分來計算，在房屋所有權狀面積中，不算在房屋實際使用坪數所佔的比例。簡言之，就是建商提供的公共設施給社區或全體住戶使用的空間，諸如：大廳、走道、樓梯間、游泳池、健身房等等都算在內，其中又以「使用對象」分為大公設及小公設兩種類別。
▌常見公設分類
Ａ‧大公設：由全體住戶共同使用及分攤的設施，像是大廳、水箱、受電室、蓄水池、樓梯間、管理員室、地下室(不含停車格)等。
Ｂ‧小公設：由該層住戶使用並持分空間，像每層樓的通道、電梯間、門廳等。
也就是指，你買房的房屋所有權狀內，除了有你的私人空間外，同樣有包含這些公共設施的面積。
如何計算『公設比』？
▌公式
公設比：公共設施面積／建物總坪數面積 ×
100%
建物總坪數面積：主建物＋附屬建物＋共有部分（扣除車位面積）
▌範例
公設8坪、權狀坪數面積40坪，公設比20%
計算方式：8 ÷ 40
× 100% = 20%，室內實際使用面積大約會落在32坪
公設比高低差在哪？
公設比低的建案儼然成為大家嚮往的標的物，但事實真的是如此嗎？合適的公共空間是可以讓生活環境更舒適，提升居住品質，如果是自己會使用到的公設，當然買到是很值得。但有時候低公設比的物件，並不全然是實際使用面積多。舉例來說，像2011年以前申請的建照，雨遮部分是可以登記成附屬建物，但實際上你使用面積根本沒增加。
公設比變高，有一部分是因為民國94年建築技術法規修法，8樓以上的建築物要配有2支逃生梯，再加上雨遮部分不計坪不計價，導致公設比變高。
影響公設比還有另一個原因『基地大小及戶數多寡』。基地越大，建商可以規劃的建坪相對來得多；戶數增加，每戶平均分攤後，公設比也跟著降低。
以現在房產市場來看，有兩種條件的物件公設比較低
Ａ‧屋齡越高的物件：規劃的公設較少，除了大廳及電梯走道外，沒有其它的公共空間。
Ｂ‧戶數多：所有權人平均分攤公設面積，每戶分到的公設面積變少。
公設比合理範圍
根據市場現有的房屋類型，整理公設比常見的範圍給各位參考，實際還是依照個別的建案規劃為主。
1.透天產品、無電梯舊式公寓（5樓以下（含））0%-5%
2.集合式公寓及社區型透天產品
10%-15%
3.住宅型華廈（10樓含以下有電梯）18%-22%
4.住宅大樓（11樓以上有電梯）22%-28%
5.商辦大樓30%-40%
6.新型態住宅大樓（附設多元休閒設施）35%以上
這邊阿明要提醒各位，如果是有規劃「戶外花園、庭園、游泳池」的建案，是不算在公設比的計算，因為上述的地方屬於法定空地，不能登記坪數。
同場加映：公設評估要點
中古屋可以從以下幾點來觀察社區管理是否正常
1.有沒有人欠繳管理費（從社區佈告欄觀察）
2.現有公設是否可正常使用
3.頂樓是否有加蓋被封住（會影響逃生）
4.安全梯是否順暢無堆放雜物
新成屋
1.社區的公設是否符合自己的使用需求
2.有無游泳池：要確認社區的游泳池是合法還是非法（可查閱建照確認），同時要注意是在室內還是室外，部分在室外的游泳池很有可能是消防蓄水池，因為消防蓄水池的設計最多就1.1公尺深。
3.車位權狀是否在8-10坪區間（低於8坪很有可能車道面積被灌在公設比裡面了）
公寓大廈管理條例 ｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070118
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