房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
住商不動產101世貿店店長陳德潤。 圖／陳德潤提供 豪宅稅是什麼？怎麼課？豪宅稅上路至今，又對市場造成了哪些影響？ 安新建經與賣厝阿明邀請到住商不動產 101 世貿店店長陳德潤為大家解惑， 陳店長 也將分享他所觀察到的房市脈動與後續走勢。 豪宅稅是一種俗稱，完整的說法是「高級住宅加價課徵房屋稅」，並早已從民國 100 年即開始實施。為什麼會有豪宅稅呢？陳店長表示，於民國 98 年時，原本高級住宅跟一般房屋的評價標準是相同的，也就是說，高級住宅雖然房價很高，房屋稅卻跟一般房屋一樣、不成比例，稅賦明顯偏低。故為了促進租稅負擔的合理化，更真實的反映高級住宅應有的房屋評價，財政部請各地方政府，研議提高高級住宅的房屋評定現值，來加價課徵房屋稅，就成了後來大家俗稱的豪宅稅。 怎麼樣的物件會被課徵豪宅稅，陳德潤說明，以台北市為例，起初提出房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經逐棟認定具有「獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全」這八項標準，就認定為高級住宅。不過，因為上述的八項認定既主觀又無法有規格化標準，也沒有考慮到房屋市價、面積大小等因素，後來台北市又參採專家意見，增訂具有一致性的審查認定要件，分別是： 1、 每戶總價 8000 萬元以上 ( 含車位價 ) 。 2、 每坪單價 100 萬元以上或每戶面積不含車位為 80 坪以上。 3、 房屋為鋼筋混凝土以上構造等級（ EX ：鋼筋混凝土、鋼骨、鋼骨鋼筋混凝土），且用途為住宅。 在計算房地總價時，依規定，如果是面積小於等於 80 坪者，要加入兩個車位的價格；超過 80 小於等於 160 坪者，則要加計三個車位；超過 160 坪者，要加計四個車位。具體的計算方法，又因房屋落成的時間不同而有差別。簡單來說，當被認定為豪宅時，每年 4 月下旬至 5 月初所收到的房屋稅單上，會清楚顯示，如果有任何疑義，都可以直接向稅務機關反應或申訴。 除了豪宅持有稅之外，房屋交易時，若持有時間在 105 年以前，在買賣移轉時則依財產交易所得稅課徵，其所認定的豪宅標準於今年２月公布各縣市交易總價分別下修，台北市由 7000 萬元以上下修到 6000 萬元以上、新北市則從...