黃坤洋 | 空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事【M傳媒】 兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限
住商不動產101世貿店店長陳德潤。 圖／陳德潤提供
豪宅稅是什麼？怎麼課？豪宅稅上路至今，又對市場造成了哪些影響？安新建經與賣厝阿明邀請到住商不動產101世貿店店長陳德潤為大家解惑，陳店長也將分享他所觀察到的房市脈動與後續走勢。
豪宅稅是一種俗稱，完整的說法是「高級住宅加價課徵房屋稅」，並早已從民國100年即開始實施。為什麼會有豪宅稅呢？陳店長表示，於民國98年時，原本高級住宅跟一般房屋的評價標準是相同的，也就是說，高級住宅雖然房價很高，房屋稅卻跟一般房屋一樣、不成比例，稅賦明顯偏低。故為了促進租稅負擔的合理化，更真實的反映高級住宅應有的房屋評價，財政部請各地方政府，研議提高高級住宅的房屋評定現值，來加價課徵房屋稅，就成了後來大家俗稱的豪宅稅。
怎麼樣的物件會被課徵豪宅稅，陳德潤說明，以台北市為例，起初提出房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經逐棟認定具有「獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全」這八項標準，就認定為高級住宅。不過，因為上述的八項認定既主觀又無法有規格化標準，也沒有考慮到房屋市價、面積大小等因素，後來台北市又參採專家意見，增訂具有一致性的審查認定要件，分別是：
1、 每戶總價8000萬元以上(含車位價)。
2、 每坪單價100萬元以上或每戶面積不含車位為80坪以上。
3、 房屋為鋼筋混凝土以上構造等級（EX：鋼筋混凝土、鋼骨、鋼骨鋼筋混凝土），且用途為住宅。
在計算房地總價時，依規定，如果是面積小於等於80坪者，要加入兩個車位的價格；超過80小於等於160坪者，則要加計三個車位；超過160坪者，要加計四個車位。具體的計算方法，又因房屋落成的時間不同而有差別。簡單來說，當被認定為豪宅時，每年4月下旬至5月初所收到的房屋稅單上，會清楚顯示，如果有任何疑義，都可以直接向稅務機關反應或申訴。
除了豪宅持有稅之外，房屋交易時，若持有時間在105年以前，在買賣移轉時則依財產交易所得稅課徵，其所認定的豪宅標準於今年２月公布各縣市交易總價分別下修，台北市由7000萬元以上下修到6000萬元以上、新北市則從總價6000萬元以上下修至4000萬元以上的房屋，就是官方認定的豪宅，移轉時就需繳納較多的稅。至於桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市的豪宅稅總價門檻，在3000萬元，其他縣市則是2000萬元。
陳店長直言，豪宅稅的存在，多少會影響市場上對豪宅產品的看法，而且最近中央銀行對豪宅產品的放款，也更為謹慎，一般來說，總價超過7000萬元的物件，貸款成數通常會低於6成，也就是說買方的自備款需再提高，這都使得目前豪宅產品的交易比例相對較低。
觀察目前豪宅市場，仍以自住剛性需求為主軸，加上豪宅產品的供給量原本也就不大，市場供需仍屬平衡，以整體而言，認為短期內不至於有太大的市場波動。
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