陳德潤X賣厝阿明X安新建經:總價多少會被課稅？ 一次看懂「豪宅稅」

 

住商不動產101世貿店店長陳德潤。 圖／陳德潤提供

豪宅稅是什麼？怎麼課？豪宅稅上路至今，又對市場造成了哪些影響？安新建經與賣厝阿明邀請到住商不動產101世貿店店長陳德潤為大家解惑，陳店長也將分享他所觀察到的房市脈動與後續走勢。

豪宅稅是一種俗稱，完整的說法是「高級住宅加價課徵房屋稅」，並早已從民國100年即開始實施。為什麼會有豪宅稅呢？陳店長表示，於民國98年時，原本高級住宅跟一般房屋的評價標準是相同的，也就是說，高級住宅雖然房價很高，房屋稅卻跟一般房屋一樣、不成比例，稅賦明顯偏低。故為了促進租稅負擔的合理化，更真實的反映高級住宅應有的房屋評價，財政部請各地方政府，研議提高高級住宅的房屋評定現值，來加價課徵房屋稅，就成了後來大家俗稱的豪宅稅。

怎麼樣的物件會被課徵豪宅稅，陳德潤說明，以台北市為例，起初提出房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經逐棟認定具有「獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全」這八項標準，就認定為高級住宅。不過，因為上述的八項認定既主觀又無法有規格化標準，也沒有考慮到房屋市價、面積大小等因素，後來台北市又參採專家意見，增訂具有一致性的審查認定要件，分別是：

1、    每戶總價8000萬元以上(含車位價)。

2、    每坪單價100萬元以上或每戶面積不含車位為80坪以上。

3、    房屋為鋼筋混凝土以上構造等級（EX：鋼筋混凝土、鋼骨、鋼骨鋼筋混凝土），且用途為住宅。

在計算房地總價時，依規定，如果是面積小於等於80坪者，要加入兩個車位的價格；超過80小於等於160坪者，則要加計三個車位；超過160坪者，要加計四個車位。具體的計算方法，又因房屋落成的時間不同而有差別。簡單來說，當被認定為豪宅時，每年4月下旬至5月初所收到的房屋稅單上，會清楚顯示，如果有任何疑義，都可以直接向稅務機關反應或申訴。

除了豪宅持有稅之外，房屋交易時，若持有時間在105年以前，在買賣移轉時則依財產交易所得稅課徵，其所認定的豪宅標準於今年２月公布各縣市交易總價分別下修，台北市由7000萬元以上下修到6000萬元以上、新北市則從總價6000萬元以上下修至4000萬元以上的房屋，就是官方認定的豪宅，移轉時就需繳納較多的稅。至於桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市的豪宅稅總價門檻，在3000萬元，其他縣市則是2000萬元。

陳店長直言，豪宅稅的存在，多少會影響市場上對豪宅產品的看法，而且最近中央銀行對豪宅產品的放款，也更為謹慎，一般來說，總價超過7000萬元的物件，貸款成數通常會低於6成，也就是說買方的自備款需再提高，這都使得目前豪宅產品的交易比例相對較低。

觀察目前豪宅市場，仍以自住剛性需求為主軸，加上豪宅產品的供給量原本也就不大，市場供需仍屬平衡，以整體而言，認為短期內不至於有太大的市場波動。