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目前顯示的是 三月, 2020的文章

安新建經 房市日常QA『提前終止契約,押金被沒收,房客是否無法要求房東退還部分保證金』

  網友承租店面住宅月租 $25,000 ,房屋押金被房東要求支付3個月,疫情關係需要提前結束營業,但由於原先合約有載明,提前終止契約,房屋押金會被沒收,且房東有請代書到法院公證,以至於房東依據合約內條款,將A小姐押金沒收,共7.5萬元。這樣的情況下,網友可以要求房東退還部分押金嗎? 依上述 房客想提前終止租約的案例,我們可以分三個階段討論: 1.    房屋合約公證的法律效果 2.    房客提前終止租約的相關規定 3.    消費者保護法相關規定   1.    房屋租賃契約公證之效果 房屋出租訂立書面契約,經過公證之後,對於承租人交還房屋,給付租金及違約金,出租人返還押租金等事項,不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障,糾紛也可避免。 也就是說,如果有一方違約,是否可以強致對方履行,簡言之,就是可不可以「逕為強制執行」。 2.    房客提前終止租約的相關規定 在新上路的租賃新制中,租賃契約應記載及不得記載事項,針對房東及房客應負的義務,及雙方的權益也作出明確的規範,尤其對於『提前解約』『押金上限』皆有載明。 內政部《住宅租賃契約》第 13 條或是《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第 14 條,其中「提前終止租約」的規定。 a.      若簽約時租屋契約裡勾選「得」終止租約,而房客若在 1 個月提前告知房東無法承租事實,善盡了提前告知義務,則無須支付租屋違約金。 b.     如果合約勾選「不得」提前終止租約,則雙方就不能任意終止合約,房客想要提前終止租約,以賠償 1 個月的租金為上限。 c.      如果簽約時沒有特別規定是否可任意終止合約,這種狀況租客還是得要徵詢房東同意,才能解約,而且也得給房東違約金,但違約金最高也不能超過 1 個月。 以A小姐的案例來說,屬於租約未到期提前解約,所以A小姐需要在提前解約前一個月,告知房東無法承租的事實,而房東部分可依新版租賃契約規範,像A小姐要求最高一個月租金為提前解約違約金.而押金剩餘部分應於確認租賃契約終止,承租人交還房屋時返還。 除非,所承租的物件有「租金欠款未繳」、「屋內物品設備損毀及遺失」等狀況發生,房東才可以扣除押金作為賠償修繕的一部分,而修繕的責任阿明建議在租屋點交時就要先釐清,才不會事後在還屋點交時發生問題。 那這邊

安新建經地政士推薦單元-「共創交易安全的守護者-林庚芳代書」

景氣起伏多變,各行各業都面臨挑戰,烽瑋地政士事務所的林庚芳,選擇打「團體戰」為主要經營策略,攜手各家房屋仲介拓展案源。對她來說,仲介們是最佳戰友,地政專業知識則是她打仗的武器,至於最高指導原則,則是做好每一件案子、維護交易安全。 原本從事會計工作的林庚芳,在結婚生子後,想要轉換跑道,便鎖定地政領域,先報考公務員,「結果還真的被我考上了!可惜是在南投,我家在彰化,孩子又還小,實在沒辦法去。」後來,林庚芳決定改考工時相對彈性的代書,順利考取後,於民國86年入行。 服務精神至上,超級任務也不怕 在彰化自宅開設事務所的林庚芳,由於地緣關係,常接到農地或祭祀公業等相關案件,有時候不僅案件內容複雜,牽涉到的當事人們又有許多「人情糾葛」,相當棘手,而林庚芳的處理原則是:「當自己在做服務業」。 比方說,她曾經多次遇到農地繼承案,要繼承的兄弟們人數多、感情差,為了讓案子有所進展,林庚芳就耐著性子跟繼承人們協調,就情、理、法各層面,詳細溝通。 又比方說,林庚芳曾經手一塊土地,其中一位共同持有人在日據時代去南洋當兵之後,便不知去向,其他持有人也都經過買賣轉手,她便展開「超級任務」,運用各種專業知識與人脈尋人,花了好幾個月才找到關鍵人。 掌握三原則,攜手仲介拓展案源 林庚芳坦言,如今代書市場頗為飽和,光憑自己單打獨鬥,很難拓展案源,如果想要案量多一點,還是得跟房屋仲介合作。若想跟仲介合作愉快,她分享,首先,要配合度高、隨傳隨到,「把自己當成7-11就對了!畢竟仲介的工作時間很長,簽約時間更是不一定,不管是半夜、或是周末,需要代書出動時,就得到。」 其次,是要夠專業,不管是土地問題、貸款問題,只要林庚芳在,一定全部幫到底,甚至還常有仲介私下請教專業知識,她也都知無不言。第三點,也是最重要的一點,就是角色要中立、讓人信賴,絕對不可因為私利,偏袒特定人,林庚芳強調,代書的職責,就是顧好交易安全。 能傳家的好事業,大小兒子接衣缽 代書工作,不僅讓林庚芳與先生共同養大了孩子,更被林庚芳視為「能傳家的好事業」。她透露,80年次的大兒子出社會後,就先去當了兩年的房仲業務、歷練一番,然後再回自家事務所做代書;至於小兒子目前也在政治大學地政系就讀,未來也可能走這一行。 大、小兒子之所以願意繼承衣缽,林庚芳說,於公,是因為代書工作有其專業門檻、市場需求也穩定,在

安新建經地政士推薦單元-「不怕辛苦不怕難,楊允瓏衝事業也拚公益」

在專業領域能闖出一片天,已不容易,並在擁有自己的事業舞台後,又願意幫助弱勢、回饋社會,更屬難得,而金華地政士聯合事務所負責人楊允瓏,憑著衝勁、專業、本著初心,全都做到了。她用自己的故事來證明:人生可以不一樣! 楊允瓏是彰化囝仔,以白手起家、自行創業,起初因過於投入工作,致影響身體健康,日後藉著持續運動,透過騎乘自行車、跑步,逐漸找回健康,事業也更上一層樓,並開始關懷弱勢,尤其是那群誤入人間的天使─屏東伯大尼之家的憨兒們。   入行已二十三年,回想起初入行的原因,楊允瓏笑稱,其實很單純。大學時就讀商管相關科系的她,當時打工是兼任一位國中輔導老師,每個周末都需要至學生家中輔導。 「後來我真的很想換個周末能休假的工作,剛好找到代書助理的職缺,因這個工作賦有挑戰性,引起了濃厚的興趣,直到今日。」 不怕挑戰,隨時迎戰高難度個案 她坦言,年輕時也曾想當一位公務員,但在任職代書助理的過程中,發現公務員的工作其實較為一成不變,相形之下,代書工作較為活潑,既能四處服務客戶,亦有挑戰性,非常適合自己的個性。 楊允瓏就是不怕挑戰,反而喜歡接受艱巨繁瑣的案件,完成後更能獲得客戶的肯定及自我的成就感。她曾辦過一件需要回溯至日據時期的繼承案件,不僅因年代不同而法規不同,相關人等難也遍尋,她只好從繼承系統表中抽絲剝繭一個個的去找人。 「類似的案子,還不少!」楊允瓏回想,她曾辦過牽涉到六十多位相關人士的案子;也曾在戶政事務所還未電腦連線前,為一個案子跑了二十多家;更曾在找人過程中,遇到戶政因火災導致資料毀損,令她至今難忘。 專業、耐心、勤快,三必備要素 楊允瓏認為,要成為一個優良代書,擁有專業知識、熟悉相關流程,是必備的第一個要素;第二個要素,則是要有耐心,應對各式各樣的客戶與案件,不能因為不耐煩而疏忽了細節,造成疏漏;第三個要素是勤快。 她強調,自己雖然已經開業頗久,案源充足穩定後,還是願花很多心力在服務客戶,服務範圍也不限於中部地區,遠至花東、離島等地,「我還記得,有次到台東找客戶,我是搭車到台北,然後從松山機場飛台東,和客戶約在台東機場簽約,四十分鐘後,立即搭原機返回台北!」 長期捐助弱勢團體,播下善的種子 在事業站穩腳步之後,楊允瓏開始回饋社會。在高中時就開始當志工,到老人院服務,後來也曾參與慈濟等組織,並在心中立定志向,決定在自己有能力之後,幫助

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「兩戶打通後的房屋稅繳納,可合併申報嗎?」

大家庭一棟住不夠,買下隔壁打通來使用! 看起來好大好廣好舒服,但是攸關到房屋稅的房屋戶數要如何認定呢 ⁉️ ============= 原本住的房子已經20年了! 小時候住覺得剛剛好很溫暖~ 不過長大後(體積變大後)就開始覺得有點壅擠 😆 恰巧看到隔壁鄰居要出售房屋,所以打算買下隔壁打通繼續住 🛠 這樣就不用搬家也能把空間變更大。 但是,打通後的話戶數要怎麼認定呢? 是可以申請合併的嗎?還是只能算兩戶? 由於有關往後房屋稅的繳納 想知道打通後的房屋,可以申請合併使用嗎? 那就繼續看下去~~~ ============================ 🅰️ 正解: 地政機關登記建號或戶政機關會以門牌認定戶數的標準,因此,與鄰房屋打通合併使用後要記得去向地政主管機關辦理建物合併,並向戶政機關申請門牌併編,門牌併編後即可以一戶認定。 # 安新建經官網 :    https://www.anshinescrow.com/ # 安新建經臉書 :   https://www.facebook.com/anshinescrow/?ref=bookmarks

房市/安新建經: 年輕人買新不買舊 土城和林口成新北看點

根據信義房屋企研室研究指出, 2019 年全台建物買賣移轉棟數是五年來首次站上 30 萬棟大關;價格方面,北北桃房價走勢續穩,呈現區間震盪格局,竹中高房價則再創新高,由於各都會區市場買盤仍以自住需求為主,在支付能力未明顯改善的情況下,購屋者尋屋方向已有往較舊、較外圍的區域調整,將成為後市發展不可忽視的觀察重點。 「近年隨著工作型態的轉變,宅經濟蓬勃發展,居住在市區已不是年輕人首要選擇」安新建經履約保證業務經理張凱智表示,年輕人工作型態改變,不一定有通勤的需求,加上市區的高房價也影響著年輕人往外圍區域購屋,尤其新房子多,對頭期款要求較低,導致不少首購族寧用時間換取「價格」。 除首購族往外圍買,換屋族也有同樣現象。張凱智說,台灣邁入高齡化社會,不少長輩無法繼續居住在公寓,需要換住電梯大樓,甚至部分長輩將市區房子換掉,至外圍區購買小宅,可將換屋所得當成養老金。 張凱智表示,為因應首購族和換屋族的需求,區域性機能會增強,以土城為例,區域內有新北市立土城醫院即將落成、公園和日月光購物廣場,除非工作所需,進市區的必要性極低。因此,往外圍購屋,他首推土城,擁兩大重劃區,均有捷運經過,一個是海山捷運站旁的暫緩重劃區,另一個位於頂埔鴻海科技園區旁重劃區。 距離北市開車最快僅半小時,現也有機捷行經的林口,也是張凱智認為,適合移居區域,新屋多且房價親民仍是林口迷人之處。 # 安新建經官網 :    https://www.anshinescrow.com/ # 安新建經臉書 :   https://www.facebook.com/anshinescrow/?ref=bookmarks