住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖/歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感,不需要擔心老年租屋不便的問題;有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選,而除了以上的功能目的外,擁有不動產後,更是多了一項轉貸融資的方案,本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼?比起其他的貸款,此產品又有怎樣的限制與好處呢? 歐店長解釋說明:『融資房貸簡單來說,就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品,以取得貸款的資金融通方式,如果您現在名下有房子,手頭又需要現金,可以將房子及土地作為抵押品,向銀行申貸,即為所謂的原屋融資;那如果房子貸款尚未繳清,仍想使用一樣的方式,則為「房屋增貸」,就是以「已設定抵押權」的房屋及土地,再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處: 1. 利率遠較一般信貸利率優惠: 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右,但信貸通常至少都是5~6%起跳,甚至有的會到10%以上,相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度: 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數,如果您本身的還款條件能力充足,是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的,所以如果擁有的不動產價值為1,000萬,核貸8成,則可以貸款到800萬的現金做運用,而信貸則是以DBR負債比來做評估,依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限,通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年,而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請,不僅有機會可享有2~3年的寬限期外,還款年限大多也是落在20~30年間,對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時,除考慮借款金額與還款能力外,還是有一些申請必要費用是要記得納入的,因為是以不動產做抵押,故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費,以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還,但前提是將房子做抵押才融資到的現金,因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納,若真的臨時有繳款困難.也不能置之不理,因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序,後續就會面臨到強制執行,所以若
景氣起伏多變,各行各業都面臨挑戰,烽瑋地政士事務所的林庚芳,選擇打「團體戰」為主要經營策略,攜手各家房屋仲介拓展案源。對她來說,仲介們是最佳戰友,地政專業知識則是她打仗的武器,至於最高指導原則,則是做好每一件案子、維護交易安全。
原本從事會計工作的林庚芳,在結婚生子後,想要轉換跑道,便鎖定地政領域,先報考公務員,「結果還真的被我考上了!可惜是在南投,我家在彰化,孩子又還小,實在沒辦法去。」後來,林庚芳決定改考工時相對彈性的代書,順利考取後,於民國86年入行。
服務精神至上,超級任務也不怕
在彰化自宅開設事務所的林庚芳,由於地緣關係,常接到農地或祭祀公業等相關案件,有時候不僅案件內容複雜,牽涉到的當事人們又有許多「人情糾葛」,相當棘手,而林庚芳的處理原則是:「當自己在做服務業」。
比方說,她曾經多次遇到農地繼承案,要繼承的兄弟們人數多、感情差,為了讓案子有所進展,林庚芳就耐著性子跟繼承人們協調,就情、理、法各層面,詳細溝通。又比方說,林庚芳曾經手一塊土地,其中一位共同持有人在日據時代去南洋當兵之後,便不知去向,其他持有人也都經過買賣轉手,她便展開「超級任務」,運用各種專業知識與人脈尋人,花了好幾個月才找到關鍵人。
掌握三原則,攜手仲介拓展案源
林庚芳坦言,如今代書市場頗為飽和,光憑自己單打獨鬥,很難拓展案源,如果想要案量多一點,還是得跟房屋仲介合作。若想跟仲介合作愉快,她分享,首先,要配合度高、隨傳隨到,「把自己當成7-11就對了!畢竟仲介的工作時間很長,簽約時間更是不一定,不管是半夜、或是周末,需要代書出動時,就得到。」
其次,是要夠專業,不管是土地問題、貸款問題,只要林庚芳在,一定全部幫到底,甚至還常有仲介私下請教專業知識,她也都知無不言。第三點,也是最重要的一點,就是角色要中立、讓人信賴,絕對不可因為私利,偏袒特定人,林庚芳強調,代書的職責,就是顧好交易安全。
能傳家的好事業,大小兒子接衣缽
代書工作,不僅讓林庚芳與先生共同養大了孩子,更被林庚芳視為「能傳家的好事業」。她透露,80年次的大兒子出社會後,就先去當了兩年的房仲業務、歷練一番,然後再回自家事務所做代書;至於小兒子目前也在政治大學地政系就讀,未來也可能走這一行。
大、小兒子之所以願意繼承衣缽,林庚芳說,於公,是因為代書工作有其專業門檻、市場需求也穩定,在現今的就業市場中,算是相對穩健的好選擇;於私,則是因為孩子們從小就看著她的身影,雖然是忙進忙出,但總是樂在其中,既有成就感、又因為工作結交許多知心好友,自然對代書工作有種特殊感情。
對於想從事代書工作的人,林庚芳建議,除了要有專業背景、有服務精神,還得要吃得了苦,畢竟一分耕耘、一分收獲,只有願意辛苦投入,才能收穫甜美果實。
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