房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
全國不動產土城日月光店店東陳文哲。 圖／陳文哲提供 房價步步高，多數人買房時都是「咬牙梭哈」、投入畢生財產，倘若買到漏水屋、瑕疵房，難免又氣又嘔。該如何避免買到漏水屋？所謂的保固真的有效嗎？安新建經與賣厝阿明特別邀請到全國不動產土城日月光店店東陳文哲來解惑，並分享安心買屋的絕招。 梅雨季節到來，台灣各地陸續傳出災情，專家普遍認為，由於全球暖化是不可逆的趨勢，極端氣候將成為新常態，未來必然會有愈來愈多的瞬間暴雨或接連豪雨，再再考驗著人類社會的因應之道。 這樣的氣候型態，也讓漏水屋議題再度引發關注，從業已十多年的陳文哲也指出，確實，在各式房地產交易糾紛中，漏水問題向來是最常見的。 漏水問題是最常見的房產交易糾紛 很多人都會好奇，所謂的「房屋漏水保固書」真的有效力嗎？陳文哲表示，在房屋交易時，賣方一定都有瑕疵擔保的責任，而專業仲介在成交前，都會誠實告知房屋現況，要在前端確認買方能否接受，假如屋況有瑕疵或已知有漏水，買方仍有意願就會安排雙方談看看，也可以協議修到好再交屋。 若於買賣過程中沒看出問題，在台灣實務做法有半年的保固期，陳文哲說，房子若在交屋後半年內發生漏水，賣方是需負修繕之責任，這時就要立即通知仲介，仲介會先向賣方反映，一提出後此請求權有五年的時效，也就是說若賣方不予處理，在這五年間都是可以重複要求賣方需完成此責任；不過有些瑕疵的出現，不見得是人為刻意隱瞞，而是物件屋內擺設或既有裝修，在尚未移除也就不好發現跡象。 處理通則為半年保固期、五年請求權 另一種實務上也出現過的情況，是買方殺價，賣方讓步、但強調現況交屋，雙方簽訂協議，明白寫出賣方讓利、不負瑕疵擔保責任，結果買方住進去後，超過半年了才發現漏水。倘若碰到這類問題，陳文哲分享，一般專業仲介還是會想辦法居中協調，看怎麼把傷害降到最低，找到雙方都能接受的圓滿解方。 如果是跟建商買的預售或新成屋，在自家權狀內的範圍，大多是一年保固，部分大品牌建商可能會有三、五年的保固，但極為稀少；而在公設部分，倘若出現問題，則通常由管委會跟建商來交涉；至於建商的保固範圍，通常不是寫在買賣合約書，而是寫在建材配備相關說明書中。 陳文哲 說，新案通常會出現的瑕疵問題是門窗不順、油漆磁磚爆開或脫落等等，畢竟台灣比較潮濕，假如建造時又趕工，例如油漆刷第一次後沒等到全乾再刷第二次，或磁磚貼太快，就會容易出現油漆龜裂、磁磚熱...