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目前顯示的是 六月, 2021的文章

安新熊房市辭典: 『授信』

  阿明在人力銀行上看到「授信人員」的職缺,工作內容有開發新客戶、借貸額度衡量、擔保需求評估、洽談利率等等,看起來像是放貸的業務人員,覺得薪資、福利制度還不錯。 但在決定要不要投履歷之前,阿明想先搞清楚,到底什麼是「授信」呢 ?   Ø    簡述: 經過審核,銀行決定通過貸款申請,代表對客戶或申貸人授予信用,並負擔一定風險的業務行為。   Ø    詳細說明與內容: 授信業務其實種類很多,以房貸來說,是列在個人消費性貸款,經營生意需要資金的貸款則是公司貸款,主要分為這兩大類。   Ø    授信原則 5P 銀行會透過以下五大原則來決定是授信,也就是同意或拒絕民眾的貸款申請和金額。 1. 借款戶 ( 授信戶 )- 評估信用狀況。 2. 資金用途 - 了解貸款資金的運用計畫,是否合情、合理、合法。 3. 還款來源 - 分析還款的可信度。 4. 債權保障 - 評鑑借款人提供的擔保品是否有足夠的價值與安全性。 5. 未來展望 ( 授信展望 )- 預估放貸後的風險和報酬。   授信有必須遵循的原則,但實際情形會因承貸銀行 ( 官股銀行、私人商業銀行、外商銀行、信用合作社、地區農會 ) 而有所不同,難免也會受到銀行人員的主觀因素影響,但大原則方向還是不變,只要了解自己的條件,尋找最適合的專案和銀行,那麼核貸的機率還是能夠大大提升喔 ! 以上文字內容與圖片轉載自賣厝阿明官方網站: https://54aming.com/articles/adc37f

疫情巨浪衝擊房市,安新建經: 「北中南盤面短空長平」

  台灣進入社區感染階段,對房市造成海嘯式衝擊,業界專家預估,如今看屋不易許多重點大樓都禁止帶看、買方全面縮手,第三季房市很難馬上恢復,但低利率、游資多的外在環境不變,加上政策性打炒房暫歇,預料後續走勢將是 「 短空長平 」。   疫情升溫之後,台灣民眾 「 自主封城 」 ,安新建經北二區履保業務經理張雲維直言,已對預售屋市場造成巨大衝擊,多數案場直接休息,而成屋市場也因無法看屋,買氣遲滯。   整體市況 「 量縮價平 」 ,自住剛需買方撐盤   房市成交量大幅萎縮,也讓價格出現些許鬆動,但張雲維觀察,鬆動幅度並不如外界想像的那麼大,大約就是 5% 至 10% 的波動,主因目前利率還是維持在低檔,屋主賣壓沒有那麼強,除非是屋主本身從事餐飲業或服務業,近期財務較為吃緊,才有可能急售。   對於自住買方,安新建經桃竹區履保業務執行經理劉易昌則建議,如今還是可以持續關注市場、擇優進場,畢竟,等疫情穩定後,不排除有報復性買盤出籠因為近期市場大盤仍為剛性需求為主,自住客終究還是需要有 「 家 」 ,而且很多房地合一稅 1.0 時未脫手的屋主,可能就會惜售、晚點賣,屆時市場型態又將轉為 「 僧多粥少 」,對買方較為不利。   供給量大的區域首當其衝,金店面也失色   在這波房市修正中,影響最大的,莫過於供給量多的區域。以北部而言,包括雙北的林口、淡水、新莊、洲子洋,桃園的中路特區、青埔,與新竹關埔等重劃區受挫最深,主因這些區域原本的投資置產客就較多,市況轉弱時,買盤就後繼無力。             疫情熱區如中永和、板橋等,買方看房意願也大減,但張雲維強調,這兩大區域原本的剛性買盤就很強,後續走勢仍看好。   就產品別來說,以往最受置產客喜愛的市中心金店面,最受衝擊。安新建經南區履保業務經理賈承霖觀察,受到疫情衝擊,很多產業的生意沒辦法做下去,如今租屋市場上已經釋出很多店面,而原本置產客買店面,就是為了收租,如今租況差,自然影響買方出手意願。   消費型態漸改變,精準看屋將成為主流   疫情改變人們的生活方式,未來就連買房的行為模式也都會產生變化。 賈承霖 舉例,過往購屋者大多相信房子看愈多間愈好,坊間甚至有 「 要看滿一百間房才能買房 」 之類的說法,許多人看屋時,也喜歡呼朋引伴,認為有愈多人

房市日常QA『購買建物用途是:「超級市場」的樓店,該注意什麼呢?』—安新建經幫 你找答案

  最近想購入一間中古大樓樓店。調謄本看到建物用途是: 超級市場 1. 想請問各位前輩們建物用途是這樣的情況下,有什麼要注意的嗎? 2. 這間如果是商用,用自然人買,是不是會有貸款成數的限制? 3. 2 樓目前有隔間當住家,這樣是不是違規使用?會罰款並被要求恢復嗎? 4. 謄本用途為超級市場,日後轉手增值方面,有沒有什麼大問題? 詳細解答 1.   想請問各位前輩們建物用途是這樣的情況下,有什麼要注意的嗎? (1). 建物用途是超級市場,因此你所看上的樓店,營業部分的樓層應屬於營業用電,計費方式比較貴。 (2). 商場樓層屬於營業用,樓上可當住家使用,非營業之其他各樓層的地價稅、房屋稅、水電費部分可與商場區隔者,應可申請住家用。 (3). 因為受限於市場用地的地目限制,這類住宅銀行通常核貸成數偏低,如果自備款不夠充足的首購族,會是需要特別留意的問題。 (4). 因商場出入人員相對較多且複雜,周遭環境吵雜,居住品質難以控管,因此買賣脫手較不容易。 2. 這間如果是商用,用自然人買,是不是會有貸款成數的限制? 由於市場用地的地目限制,這類住宅銀行通常核貸比例只有五成左右,對於自備款不足的首購族來說,顯然負擔較高。銀行在核貸前,通常會到現場勘察,因作為買賣用的市場用地環境較差,對於銀行評估貸款成數,恐會造成影響,甚至可能發生完全不核貸的情況。 3. 二樓目前是有隔間當住家,但這樣是不是違規使用?要被罰款恢復嗎?                     二樓隔間當住家,其實在法律上是違法的,問題在會不會被檢舉或被稽查到,如果被稽查到就可能被開罰。實際上,通常官方不會為了單一事件開罰,會是整棟開罰,且會罰管委會或建商,要視當時狀況而定。但如果出租或另作其他商業用途,就有疑慮,應視當地主管機關的認定及各處零售市場管理規則,且務必符合消防安全規範。 4. 謄本用途為超級市場,日後轉手增值方面,有沒有什麼大問題? 依都市計畫法等相關規定,市場用地,一樓作市場使用,經營型態應為超級市場,一樓不得規劃作為店舖使用,只能經營生鮮超市及便利商店,而不能開設咖啡店、餐飲店及服飾店等店舖。地號土地上興建完成之市場及集會所,非經主管機關核准,不得移轉、變更用途、不得停止或部分營業。 因此,要購買此樓店,應徹底了解建物

房市日常QA『八大種車位一圖解析』—安新建經幫你找答案

  大家都知道,買房子配車位是現代人基本需求, 但是,令人眼花撩亂的車位名詞, 常讓廣大購屋民眾有種似懂非懂的港覺, 車位百百種,一篇看懂八大種車位名詞解釋,搞清楚蝦咪系蝦密   1.  法定停車位 權狀登記為公共設 , 有產權沒有獨立權狀 , 未來賣掉房子時要一賣出。 PS. 可單獨移轉同區大樓其他戶 2.  增設停車位 建商主動在法定停車位以外自行增加的停車位 , 較少見 , 有獨立權狀 , 可收租或賣給任何人。 3.  獎勵停車位 可以辦理建物所有權登記 , 申請獨立門牌或地址為主建物登記 , 並且可單獨出售。 ※ 獎勵車位的落日條款一直持續 到民國 101 年 12 月 31 日 , 由各縣市修正條例。 ( 此車位易生糾紛 ) 停車的方式 4.  平面車位 一樓地面的停車空間 , 或有劃線的停車格。 可能是室內或室外。 5.  坡道機械車位 行經坡道前往停車場 , 開進機械式的停車台上停放。 6.  升降機械車位 開上昇降平台後 , 人車一同升 ( 降 ) 到停車場後 , 開往水泥地面的停車格內停放。 7.  升降平面(機平)車位 開上昇降平台後 , 人車一同升 ( 降 ) 到停車場後 , 開進機械式的停車台上停放。 8.  機械循環式車位 操作機械裝置等待特定停車台到位 , 開上停車平台 , 人員離開停車平台再操作裝置關車庫門。

花小錢真能保大錢?安新建經: 「想挑對履約保證,先掌握三大關鍵」

  疫情再次升級,房地產市場回歸理性,交易安全、履約保證等務實考量,又開始受到各方關注。房市專家指出,在挑選履約保證執行單位時,要先掌握三大原則,才能確保自己真能達成「花小錢、保大錢」的目的。   安新建經經理丁義峰指出,所謂履約保證,是參考美國 ESCROW 制度,由建經公司擔任「付款中間人」的機制;近年來,安新建經因應台灣實際市況,發展出了最適合台灣交易習慣的模式。   透過這項保證制度,買方會依照合約,將購屋價款存入個案獨立的履保專戶,至於賣方,則將產權文件交付給買賣雙方委任的地政士保管;在交易過程中,由建經公司以第三方立場,依買賣合約控管資金及流程,據此承諾保障買賣雙方交易價款的安全。   慎選股東背景與合作地政士,留心管控嚴謹度 在挑選履約保證執行單位時,丁義峰建議,可以掌握以下三大重點。首先,是建經公司的法人股東背景及資歷,例如股東結構及資本額等等,畢竟是「放錢」的單位,多加考量總是好的。   第二,是合作對象、也就是地政士的篩選。以安新為例,在挑選特約地政士時,會看看過往有無訴訟紀錄、裁罰紀錄等等,為消費者做把關。   第三,是價金動用、出款的管控嚴謹度。丁義峰指出,雖然價金都放在專戶,但有時賣方需要款項支付,例如要搬家、有資金需求等等,價金動用的出款要有好的管控機制,才能真正保障到買方。   房產交易眉角多,慎防「房財兩空」 安新建經統計,一般房產交易平均耗時約一個半月,這段過程中,如果沒有履保單位執行買賣價金的獨立管理,是有可能發生爭議或糾紛的,最常見的,有三種類型。   第一種,是碰到假買方或假賣方,被詐欺,造成房財兩空。第二種,是交屋過戶的過程中斷、房地被查封、產權有爭議已付價款要不回來等。第三種則是房地過戶後,尾款收不到。   預售屋也有履約保證,且具有強制性 值得注意的是,預售屋交易跟成屋、中古屋交易的風險有別,適用的履約保證也不同,丁義峰指出,內政部早在 2011 年,就增定了五大預售屋履約保證機制,分別是「價金返還之保證」、「價金信託」、「不動產開發信託」、「公會辦理連帶保證」及「同業連帶擔保」;依規定,只要是預售屋銷售一定要使用預售履約保證。   丁義峰說明,預售屋的風險來自於,若遇到不肖建商蓋一半倒閉,消費者權益恐無保障,所以建議消費者買預售屋時,更

房市日常QA『社區開店熱鬧滾滾,若有住戶舉報,管委會可以干涉嗎?』—安新建經幫你找答案

  哇 ~ 這個簡樸又有歷史的社區開了一家甜點店,整個都文青起來了,好多人在排隊等著拍照上傳呢 ! 偶爾工作人員會出來管理秩序,店內規矩也不少,停車、用餐限制、基本禮儀都清楚寫在告示牌上了,看來是很怕造成左鄰右舍的困擾。如果是承租的店面,那就可以理解,但如果是自己擁有的房子,要在這裡經營生意還會不會受到鄰居、甚至管委會的條件限制呢 ?   可從以下 兩大列點 說明 : 1. 區分所有權人專有部分的保障和共同利益 2. 違法的話要找誰   詳細解答分隔線 : ============================================================ 不希望寧靜的住家品質被店面生意打擾的話,就選擇社區規劃為純住家的標的產品吧 ! 因為根據《公寓大廈管理條例》第 4 條第 1 項:「區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。」說白了就是管委會不能限制社區一樓改為營業店面,就連行業類別也無法限制,只要這店面在土地使用分區管制、建築管理相關法規都是合法、站得住腳,那就不能以社區規約來限制區分所有權人經營的權利。   話雖如此,但大家住在同一個社區,還是要互相尊重,所以基本上店家的營運不能妨害社區住戶安全、衛生、安寧,例如隨便棄置垃圾、群聚喧囂、排放餐廳油煙等各種惡臭汙染物,又或者是為了方便顧客出入、員工作業動線考量,擅自私設通路、在防火巷弄堆積雜物、開放空間設置柵欄等,都是不被允許的行為。依《公寓大廈管理條例》第 5 條:「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區 分所有權人共同利益之行為。」   除了維護社區公共利益,再依《公寓大廈管理條例》第 15 條第 1 項:「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。」 另依第 17 條公共意外責任保險 : 「擁有一樓之所有權並不代表得自由從事任何行業」, 故應再請要從業之人要詳查規約,看社區是否有於規約中規範不得從事的行為或行業,以免承租或購入後才得知有限制在,要與社區抗戰會更加麻煩 !!   不管是否有心,為了做生意而漠視法規的話,可以先請管委會出面,進行場勘確認並記下違規事項,提出書面文件,請對方出具使用執照、限期改善,如果情況未見好轉,再向地方主