房市日常QA『購買建物用途是：「超級市場」的樓店，該注意什麼呢？』—安新建經幫 你找答案

 

最近想購入一間中古大樓樓店。調謄本看到建物用途是：超級市場

1. 想請問各位前輩們建物用途是這樣的情況下，有什麼要注意的嗎？

2. 這間如果是商用，用自然人買，是不是會有貸款成數的限制？

3. 2樓目前有隔間當住家，這樣是不是違規使用？會罰款並被要求恢復嗎？

4. 謄本用途為超級市場，日後轉手增值方面，有沒有什麼大問題？

詳細解答

1. 想請問各位前輩們建物用途是這樣的情況下，有什麼要注意的嗎？

(1). 建物用途是超級市場，因此你所看上的樓店，營業部分的樓層應屬於營業用電，計費方式比較貴。

(2). 商場樓層屬於營業用，樓上可當住家使用，非營業之其他各樓層的地價稅、房屋稅、水電費部分可與商場區隔者，應可申請住家用。

(3). 因為受限於市場用地的地目限制，這類住宅銀行通常核貸成數偏低，如果自備款不夠充足的首購族，會是需要特別留意的問題。

(4). 因商場出入人員相對較多且複雜，周遭環境吵雜，居住品質難以控管，因此買賣脫手較不容易。

2. 這間如果是商用，用自然人買，是不是會有貸款成數的限制？

由於市場用地的地目限制，這類住宅銀行通常核貸比例只有五成左右，對於自備款不足的首購族來說，顯然負擔較高。銀行在核貸前，通常會到現場勘察，因作為買賣用的市場用地環境較差，對於銀行評估貸款成數，恐會造成影響，甚至可能發生完全不核貸的情況。

3. 二樓目前是有隔間當住家，但這樣是不是違規使用？要被罰款恢復嗎？                   

二樓隔間當住家，其實在法律上是違法的，問題在會不會被檢舉或被稽查到，如果被稽查到就可能被開罰。實際上，通常官方不會為了單一事件開罰，會是整棟開罰，且會罰管委會或建商，要視當時狀況而定。但如果出租或另作其他商業用途，就有疑慮，應視當地主管機關的認定及各處零售市場管理規則，且務必符合消防安全規範。

4. 謄本用途為超級市場，日後轉手增值方面，有沒有什麼大問題？

依都市計畫法等相關規定，市場用地，一樓作市場使用，經營型態應為超級市場，一樓不得規劃作為店舖使用，只能經營生鮮超市及便利商店，而不能開設咖啡店、餐飲店及服飾店等店舖。地號土地上興建完成之市場及集會所，非經主管機關核准，不得移轉、變更用途、不得停止或部分營業。

因此，要購買此樓店，應徹底了解建物登記用途及涵蓋範圍，如果自己正要經營的事業符合上述要求，當然很好！但也應考量日後轉手，符合需求的買家多寡而定。

此外，由於市場用地會有部份樓層必須設置為商場，因此，進進出出的人員相對比較複雜，居住環境與品質也會受到影響，如果未來打算脫手，也將面臨成交不易的困境。

 

※參考資料：

https://www.rootlaw.com.tw/LawArticle.aspx?LawID=B010040070000100-0860107

法規名稱：臺北市零售市場管理規則

http://www.ftc.gov.tw/uploadDecision/2005721-0961101_002_096d166.pdf

行政院公平交易委員會處分書：權狀記載建物主要用途超級市場、店舖型態的案例

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