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郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點！專家提4大選房原則：大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
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房市日常QA『購買建物用途是：「超級市場」的樓店，該注意什麼呢？』—安新建經幫 你找答案

 


最近想購入一間中古大樓樓店。調謄本看到建物用途是：超級市場

1. 想請問各位前輩們建物用途是這樣的情況下，有什麼要注意的嗎？

2. 這間如果是商用，用自然人買，是不是會有貸款成數的限制？

3. 2樓目前有隔間當住家，這樣是不是違規使用？會罰款並被要求恢復嗎？

4. 謄本用途為超級市場，日後轉手增值方面，有沒有什麼大問題？

詳細解答

1. 想請問各位前輩們建物用途是這樣的情況下，有什麼要注意的嗎？

(1). 建物用途是超級市場，因此你所看上的樓店，營業部分的樓層應屬於營業用電，計費方式比較貴。

(2). 商場樓層屬於營業用，樓上可當住家使用，非營業之其他各樓層的地價稅、房屋稅、水電費部分可與商場區隔者，應可申請住家用。

(3). 因為受限於市場用地的地目限制，這類住宅銀行通常核貸成數偏低，如果自備款不夠充足的首購族，會是需要特別留意的問題。

(4). 因商場出入人員相對較多且複雜，周遭環境吵雜，居住品質難以控管，因此買賣脫手較不容易。

2. 這間如果是商用，用自然人買，是不是會有貸款成數的限制？

由於市場用地的地目限制，這類住宅銀行通常核貸比例只有五成左右，對於自備款不足的首購族來說，顯然負擔較高。銀行在核貸前，通常會到現場勘察，因作為買賣用的市場用地環境較差，對於銀行評估貸款成數，恐會造成影響，甚至可能發生完全不核貸的情況。

3. 二樓目前是有隔間當住家，但這樣是不是違規使用？要被罰款恢復嗎？                   

二樓隔間當住家，其實在法律上是違法的，問題在會不會被檢舉或被稽查到，如果被稽查到就可能被開罰。實際上，通常官方不會為了單一事件開罰，會是整棟開罰，且會罰管委會或建商，要視當時狀況而定。但如果出租或另作其他商業用途，就有疑慮，應視當地主管機關的認定及各處零售市場管理規則，且務必符合消防安全規範。

4. 謄本用途為超級市場，日後轉手增值方面，有沒有什麼大問題？

依都市計畫法等相關規定，市場用地，一樓作市場使用，經營型態應為超級市場，一樓不得規劃作為店舖使用，只能經營生鮮超市及便利商店，而不能開設咖啡店、餐飲店及服飾店等店舖。地號土地上興建完成之市場及集會所，非經主管機關核准，不得移轉、變更用途、不得停止或部分營業。

因此，要購買此樓店，應徹底了解建物登記用途及涵蓋範圍，如果自己正要經營的事業符合上述要求，當然很好！但也應考量日後轉手，符合需求的買家多寡而定。

此外，由於市場用地會有部份樓層必須設置為商場，因此，進進出出的人員相對比較複雜，居住環境與品質也會受到影響，如果未來打算脫手，也將面臨成交不易的困境。

 

※參考資料：

https://www.rootlaw.com.tw/LawArticle.aspx?LawID=B010040070000100-0860107

法規名稱：臺北市零售市場管理規則

http://www.ftc.gov.tw/uploadDecision/2005721-0961101_002_096d166.pdf

行政院公平交易委員會處分書：權狀記載建物主要用途超級市場、店舖型態的案例

【房產哪裡有問題】一般事務所住商兩用？真的沒問題嗎？ - Yahoo奇摩房地產

 

 

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房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎？』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎？水利地的使用有什麼限制嗎？   A: 詳細解答 根據農田水利法規定，水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目，否則不能當作一般建地使用，而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定： （一）按現況或水利計畫使用。 （二）水岸遊憩設施（限於原有灌溉埤、池）。 （三）戶外遊樂設施（限為球道及超輕型載具起降場使用）。 （四）採取土石 。 （五）其他經河川或排水管理機關核准者。 （六）再生能源相關設施。 （七）溫泉井及溫泉儲槽。 （八）農村再生設施（依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理）。 凡是被編定為某種使用之土地，依照現行法令（非都市土地使用管制規則」第 6 條）規定，均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用，但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時，就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地，但不能任意蓋鐵皮屋倉庫，違反水利地的使用規定，否則可能面臨罰鍰，並勒令其限期改善或拆除。 另外，根據農田水利會財產處理要點，出租使用限制如下： （一）租賃土地不得設定地上權。 （二）承租人於租賃土地上建造建物，應以出租人名義為起造人，並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下，承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物，應以出租人名義為起造人，並登記為出租人所有，但建造費要由承租人阿健自行負擔，且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時，承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人，或經出租人同意後按現狀無償點交出租人，或經出租人同意後，另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理，民眾若要使用，只要符合法令的規定，一般都會予以核准。民眾承租使用，對水利用地僅有使用權，與一般承租之契約行為有所不同，若國家有需要，依規定可無條件收回。   參考資料： https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱：     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 htt...
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