房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
志文最近看中一間自售套房，地點跟格局照片都很滿意，價格也在預期的範圍內。但是，因為是帶有租約的關係，房客時間上沒辦法配合看房，加上租約還有半年的時間，等於是志文買下去後，要到退房才可以看到房子實際格局。 如果遇到這樣的狀況，是可以購買的嗎？如果真的買下去有哪些需要注意的地方？這次會分成三大部分： 1. 買「帶租約物件」限制 — 2. 確認房屋使用狀況 — 3. 租賃契約務必『重簽』 讓大家買到帶租約的物件也可以游刃有餘面對，不會心驚驚。 ▌買「帶租約物件」限制 依據《民法》第 425 條有提到：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」也就是當你選擇購買「帶有租約的物件」要連同租約一起承接的，就是俗稱的「買賣不破租賃」原則，對投資客來說影響不大，但對於自住客就有後續點交、驗收等影響。 另外，在《民法》第 426 條提到，承租人對房屋的優先購買權，在交易前要跟屋主確認，房客是沒有購買意願的，再進行後續的程序。 在買賣過程當買方需要看房，也必須要配合租客的時間，因為租客是享有房屋使用權，是可以拒絕房東要進去房間內看房的。實務上會由仲介會屋主從中協調配合房客時間，讓買方進去屋內確認。 另外，也因為是有人居住的前提下，要能真正看清楚房間的全部樣貌也是小有難度，可能會遇到壁癌或是漏水被擋住的狀況，這點就要特別注意。 但是！有租約物件也不全然都是限制，由於租客長期居住，對附近鄰居、有無養寵物、地點周邊環境是否複雜，算是略知一二，尤其是房間內的屋況哪裡漏水哪裡有壞過，租客最清楚，跟租客建立良好關係，也可以了解物件更深一層的優缺點。 ▌確認房屋使用狀況 買賣房屋時，首要看的就是房屋的使用狀況，單憑照片是沒辦法看出房間的全貌。 買房子動輒數百萬，以志文的情況來說，會建議還是要看到房屋的『現況』再做決定，畢竟買房事大，都不想看到過戶完，租客到期退房後才發現這裡壞那裡壞。 但，假如日後買方從租客取回房屋時，發現房子內有瑕疵，是可向賣方請求瑕疵擔保。根據《民法》第 365 條瑕疵擔保責任的時效是從標的物交付起算五年內都算在內，坊間流傳的六個月保固，其實是錯的，應該是買方買了房子後五年內發現有漏水都可以向屋...