安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「QA_有房客的物件不給看？」

 

志文最近看中一間自售套房，地點跟格局照片都很滿意，價格也在預期的範圍內。但是，因為是帶有租約的關係，房客時間上沒辦法配合看房，加上租約還有半年的時間，等於是志文買下去後，要到退房才可以看到房子實際格局。

如果遇到這樣的狀況，是可以購買的嗎？如果真的買下去有哪些需要注意的地方？這次會分成三大部分：

1. 買「帶租約物件」限制 — 2. 確認房屋使用狀況 — 3. 租賃契約務必『重簽』

讓大家買到帶租約的物件也可以游刃有餘面對，不會心驚驚。

 

 ▌買「帶租約物件」限制

依據《民法》第425條有提到：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」也就是當你選擇購買「帶有租約的物件」要連同租約一起承接的，就是俗稱的「買賣不破租賃」原則，對投資客來說影響不大，但對於自住客就有後續點交、驗收等影響。

另外，在《民法》第426條提到，承租人對房屋的優先購買權，在交易前要跟屋主確認，房客是沒有購買意願的，再進行後續的程序。

在買賣過程當買方需要看房，也必須要配合租客的時間，因為租客是享有房屋使用權，是可以拒絕房東要進去房間內看房的。實務上會由仲介會屋主從中協調配合房客時間，讓買方進去屋內確認。

另外，也因為是有人居住的前提下，要能真正看清楚房間的全部樣貌也是小有難度，可能會遇到壁癌或是漏水被擋住的狀況，這點就要特別注意。

但是！有租約物件也不全然都是限制，由於租客長期居住，對附近鄰居、有無養寵物、地點周邊環境是否複雜，算是略知一二，尤其是房間內的屋況哪裡漏水哪裡有壞過，租客最清楚，跟租客建立良好關係，也可以了解物件更深一層的優缺點。

 

 ▌確認房屋使用狀況

買賣房屋時，首要看的就是房屋的使用狀況，單憑照片是沒辦法看出房間的全貌。

買房子動輒數百萬，以志文的情況來說，會建議還是要看到房屋的『現況』再做決定，畢竟買房事大，都不想看到過戶完，租客到期退房後才發現這裡壞那裡壞。

但，假如日後買方從租客取回房屋時，發現房子內有瑕疵，是可向賣方請求瑕疵擔保。根據《民法》第365條瑕疵擔保責任的時效是從標的物交付起算五年內都算在內，坊間流傳的六個月保固，其實是錯的，應該是買方買了房子後五年內發現有漏水都可以向屋主求償。「六個月」是指如果原屋主沒有協助修繕或是其他補償，要在六個月內主張自己的權利，像是通知前屋主維修、寄存證信函、提起告訴。

買方有檢查標的物是否有瑕疵的責任，賣方有履行修繕的義務，若買方怠於檢查或發現問題後並未立刻通知屋主處理，一但超過時間就無法要求賣方負責喔！如果是買賣雙方在交屋前已經知道房屋有瑕疵，且有透過減少價金或是其他協議達成共識，就不算在前面提到的五年保固內。減少價金就等於是折抵修繕費給買方，去處理現有屋內的瑕疵，新屋主要特別注意這點喔！

 ▌租賃契約務必『重簽』

過戶完帶有租約的物件，新舊房東除了要完成簽約過戶手續外，如：押金移轉、現租客租金支付方式與實際付款方式、現租客有無轉租及租客有無設籍與登記公司行號等等。新房東記得務必要跟原房客簽訂新的合約，確認原始租約正本，是否有公證，特別注意押金、租金價格、水電費、瓦斯費、管理費及其他費用的負擔方式，同時要檢查合約租期，以免租約變成不定期租約。

新房東在換約時不可以藉機調漲房租，簽訂新合約的目的主要是更換出租人的名字，並不能更改合約內容，因為買賣不破租賃，舊合約依法還是可以繼續進行的。如果擔心變成不定期租約，阿明建議大家租屋契約還是要經過法院公證，根據《公證法》13條規定，若租客有遲繳租金或不肯搬離等違規行徑，是可以直接依法強制執行。

 

民法§425 §426｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001

公證法§13｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0010010