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郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點!專家提4大選房原則:大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...

房市日常QA『八大種車位一圖解析』—安新建經幫你找答案

 


大家都知道,買房子配車位是現代人基本需求,

但是,令人眼花撩亂的車位名詞,

常讓廣大購屋民眾有種似懂非懂的港覺,

車位百百種,一篇看懂八大種車位名詞解釋,搞清楚蝦咪系蝦密

 

1. 法定停車位

權狀登記為公共設,有產權沒有獨立權狀,

未來賣掉房子時要一賣出。

PS.可單獨移轉同區大樓其他戶

2. 增設停車位

建商主動在法定停車位以外自行增加的停車位,

較少見,有獨立權狀,可收租或賣給任何人。

3. 獎勵停車位

可以辦理建物所有權登記,

申請獨立門牌或地址為主建物登記,

並且可單獨出售。

獎勵車位的落日條款一直持續

到民國1011231,由各縣市修正條例。

(此車位易生糾紛)

停車的方式

4. 平面車位

一樓地面的停車空間,或有劃線的停車格。

可能是室內或室外。

5. 坡道機械車位

行經坡道前往停車場,開進機械式的停車台上停放。

6. 升降機械車位

開上昇降平台後,人車一同升()到停車場後,

開往水泥地面的停車格內停放。

7. 升降平面(機平)車位

開上昇降平台後,人車一同升()到停車場後,

開進機械式的停車台上停放。

8. 機械循環式車位

操作機械裝置等待特定停車台到位,

開上停車平台,人員離開停車平台再操作裝置關車庫門。

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落地窗的美觀與風險並存 安新建經顧問潘孝霖提醒相關檢查不可少

  ​ 安新建經顧問師潘孝霖。 圖/潘孝霖提供 七月的高雄,氣溫高達36度,一家運動用品店的二樓落地窗突然爆裂。這起事故引發了不少關注,疑似是因為室內外溫差過大導致玻璃無法承受而破裂。為了讓民眾更清楚地了解落地窗的安全性和安裝注意事項,我們特別採訪了安新建經顧問師潘孝霖來分享關於落地窗的相關知識。 潘孝霖首先帶大家認識落地窗的種類,一般來說,落地窗是指從地板延伸至天花板的大型窗戶,主要有固定式、推拉式和平開式三種形式。固定式落地窗無法打開,主要用於增強採光效果和欣賞窗外景觀。推拉式落地窗多設置在通往陽台的位置,並且搭配紗門,可以開門走出去。平開式落地窗則可向外推或向內拉,提供良好的通風效果。 ▌然而,為什麼許多人嚮往擁有落地窗呢?潘孝霖總結了以下幾個優點: ■ 美觀效果:落地窗將室外景色引入室內,增強空間的藝術感,提升房屋的價值。 ■ 良好採光:讓屋內的視覺更通透,大面積的玻璃窗使陽光充足,使室內空間更加明亮。 ■ 安裝快速:落地窗通常採用鋁型材和玻璃製成,施工相對簡便快捷。 ■ 防止輻射:現代落地窗材質都有阻隔紫外線效果,保護屋內生活者的健康。 當然,任何事情都是一體兩面的,落地窗也有其缺點。潘孝霖說,落地窗安裝在天地牆體建物上是屬異材質結合,故強度跟抗衝擊能力相對較差,如遇颱風或地震就較會有危險性。此外,玻璃的透明性在隱私保護上也是一個問題,故注重隱私的住戶就要注意玻璃的材料選擇。而對於有小孩或多人口居住的家庭來說,落地窗可能有被撞擊或因為冷熱溫差導致意外破裂的危險存在。 ▌如有計劃在家中安裝落地窗,潘孝霖建議考慮以下幾點: ■ 結構安全:若想將實體牆改為落地窗,為確保不會影響到建築結構,應在尺寸和設計上與專業室內設計師或建築師進行評估、確認。 ■ 玻璃強度:一般建議使用厚度至少為8-10毫米的強化玻璃或升級夾層玻璃,但要根據落地窗尺寸進行調整,以提升抗颱風和抗地震之能力。 ■ 隔熱與遮光:選用不同材質的隔熱紙加強窗戶的抗熱與防輻射效果,並搭配不透光的布質窗簾規劃,避免日頭直曬,導致室溫升高。 ■ 日常維護:後續維護保養會影響落地窗使用壽命與外觀,建議使用專用清潔劑和微纖維布清潔玻璃,更能有效去除污漬與延長落地窗使用壽命。 ■ 五金配件:鋁合金材料和密封膠條都會因所在的環境造成老化速度不同,五金件配件更直接影響使用流暢度及過程可能造成的磨損,因此定期...

房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎?』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎?水利地的使用有什麼限制嗎?   A: 詳細解答 根據農田水利法規定,水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目,否則不能當作一般建地使用,而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定: (一)按現況或水利計畫使用。 (二)水岸遊憩設施(限於原有灌溉埤、池)。 (三)戶外遊樂設施(限為球道及超輕型載具起降場使用)。 (四)採取土石 。 (五)其他經河川或排水管理機關核准者。 (六)再生能源相關設施。 (七)溫泉井及溫泉儲槽。 (八)農村再生設施(依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理)。 凡是被編定為某種使用之土地,依照現行法令(非都市土地使用管制規則」第 6 條)規定,均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用,但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時,就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地,但不能任意蓋鐵皮屋倉庫,違反水利地的使用規定,否則可能面臨罰鍰,並勒令其限期改善或拆除。 另外,根據農田水利會財產處理要點,出租使用限制如下: (一)租賃土地不得設定地上權。 (二)承租人於租賃土地上建造建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下,承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有,但建造費要由承租人阿健自行負擔,且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時,承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人,或經出租人同意後按現狀無償點交出租人,或經出租人同意後,另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理,民眾若要使用,只要符合法令的規定,一般都會予以核准。民眾承租使用,對水利用地僅有使用權,與一般承租之契約行為有所不同,若國家有需要,依規定可無條件收回。   參考資料: https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱:     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 htt...

吳聲緯X賣厝阿明X安新建經 | 房屋所有權人跟房貸借款人可以不同嗎?「這件事」是關鍵

  桃園市地政士公會理事吳聲緯地政士(右)。 圖/吳聲緯提供 房屋所有權人和房貸借款人可以是不同人嗎?有資金需求時,可以用親友的不動產來抵押借款嗎?父母可以買房直接登記在小孩的名下嗎?限貸令施行至今,什麼樣的人能跟銀行談到好條件呢?阿明邀請桃園市地政士公會理事吳聲緯地政士,來為大家說明。   限貸令造成房市買氣急凍,資金如何不斷鏈是目前市場最受關注的議題,不少人開始討論是否能用他人的名義來借款。對此,吳聲緯分析,房屋所有權人跟房貸借款人,本來就可以是不同人,民法跟相關法規並沒有對此限制,只需要注意在辦理借貸或設定時,無論是向金融機構或私人借貸,都必須是民法規定的完全行為能力人,而且一定要出自所有權人的意願。   ▌所有權人跟貸款人最好是「二親等之內」 他指出,多數金融機構都會要求所有權人跟借款人之間,有「二親等之內」的親屬關係,如果只是朋友,銀行大多不願意承作受理。實務上比較常見的情況,以買賣案件來說,例如太太買了房子,由先生作為借款人;而在原屋融資方面,比方說媽媽有一間房子,碰到兒子有資金需求時,就請媽媽作為擔保物的提供人,由兒子向銀行申請借貸。 值得注意的是,有些父母想幫助小孩買房子,孩子簽約為買方且房子登記在孩子名下,由父母來揹房貸,吳聲緯直言,通常不建議這樣操作,因為如果孩子並沒有財力,但作為買方,本就有支付價金的義務,卻由父母作為貸款借款人,來向銀行借錢,支付價金給賣方,會產生贈與的問題。他通常建議,孩子最好成年了、也有經濟能力,在跟銀行借款時,父母作為保人就好,實際借款人還是孩子。   ▌所有權人通常得當「保證人」或「共同借款人」 至於房屋所有權人跟房貸借款人不同時,吳聲緯指出,實際申請房貸的流程大致相同,不外乎查詢信用聯徵紀錄、審查財力證明、還款能力證明等,比較特別的是,銀行通常會一併請房屋所有權人作為保證人或共同借款人,一起承受這筆債務。 而這種操作的最大風險,第一是借款人不繼續繳房貸,房子就被銀行申請查封法拍了,必然衍生糾紛。第二,當購置房屋時,借款人跟登記人不同時,支付給賣方的價金可能就會產生贈與稅,責任歸屬也是問題,尤其是非親屬關係更容易產生糾紛;吳聲緯強調,若國稅局查到有疑似贈與行為時,即便主張兩人間有借貸關係,也得提供借貸契約,並有固定的還款金流來佐證,並不容易含...