住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖/歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感,不需要擔心老年租屋不便的問題;有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選,而除了以上的功能目的外,擁有不動產後,更是多了一項轉貸融資的方案,本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼?比起其他的貸款,此產品又有怎樣的限制與好處呢? 歐店長解釋說明:『融資房貸簡單來說,就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品,以取得貸款的資金融通方式,如果您現在名下有房子,手頭又需要現金,可以將房子及土地作為抵押品,向銀行申貸,即為所謂的原屋融資;那如果房子貸款尚未繳清,仍想使用一樣的方式,則為「房屋增貸」,就是以「已設定抵押權」的房屋及土地,再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處: 1. 利率遠較一般信貸利率優惠: 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右,但信貸通常至少都是5~6%起跳,甚至有的會到10%以上,相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度: 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數,如果您本身的還款條件能力充足,是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的,所以如果擁有的不動產價值為1,000萬,核貸8成,則可以貸款到800萬的現金做運用,而信貸則是以DBR負債比來做評估,依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限,通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年,而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請,不僅有機會可享有2~3年的寬限期外,還款年限大多也是落在20~30年間,對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時,除考慮借款金額與還款能力外,還是有一些申請必要費用是要記得納入的,因為是以不動產做抵押,故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費,以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還,但前提是將房子做抵押才融資到的現金,因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納,若真的臨時有繳款困難.也不能置之不理,因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序,後續就會面臨到強制執行,所以若
由於一般房屋買賣確認後,作業流程約30-45天左右,許多買方希望一交屋時就可入住,所以會要求賣方在買賣流程中,能「借屋裝修」,但房市專家提醒,借屋裝修有一定的風險,裝修時若發生屋況瑕疵時,屋況瑕疵責任歸屬的認定容易衍生爭議,另外如果裝修時損及隔鄰,也容易產生紛爭。
「借屋裝修」時有所聞,安新建經法務經理謝宗興分析其主要風險,包含買方開始裝修後,發生解約的情事,裝潢必須拆除恢復原狀的費用以及買方已花費的裝修費,買賣雙方可能因此產生紛爭。另外,若裝潢施工中發生地震造成房屋損壞或裝潢期間中發生非自然身故之意外事件,因而造成的房屋價值貶損應由誰負責,此也會衍生出不少的糾紛。
此外,一般房屋買賣水電、瓦斯費都會於交屋時分算,但借屋裝修期間水電、瓦斯費又應由誰負擔,易容易發生小爭議。
謝宗興建議,若賣方同意借屋裝修時,應與買方簽署借屋裝修協議書,簽署借屋裝修協議書雖不能完全解決問題,至少可約定部分爭議的處理方式,以減少日後糾紛及賣方的風險。
借屋裝修協議書的內容要約定什麼內容呢?安新建經法務經理謝宗興說,至少應將發生解約時,裝潢及回復原狀的費用、水電、瓦斯費負擔如何分擔計算約定清楚,最重要的是建議約定載明借屋裝修時,若因而造成鄰損應由買方負擔,房屋的危險負擔亦建議約定移轉由買方負擔。
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