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張雲維X賣厝阿明X安新建經 I 新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹

新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 ​ 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
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安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「袋地糾紛一籮筐，一定要讓他過嗎？」

 



建商把建案蓋在袋地，然後連接建築線時通過賴地主的地 ，賴地主有同意當建物蓋起來後，會留設通路給袋地的所有住戶通行，同時也有簽一份同意書，賴地主後來將土地賣給小徐，請問小徐可以拒絕嗎?

袋地通行的糾紛隨著經濟發展越來越多，像小徐的狀況，到底能不能夠拒絕讓住戶通行呢？或是，有什麼樣的管道可以讓小徐的損失降到最低呢？

這次我們先釐清「袋地」＆「建築線」分別是什麼，再延伸到袋地相關的權力及補償措施，一一解析「袋地」究竟是塊怎樣類型的地？


「袋地」是什麼？

袋地最重要的條件在於必須符合「土地與公路無對外聯絡道路，致無法正常使用」，也就是指你的土地被其他土地環繞，造成無對外聯絡的道路，這類型的土地我們稱為「袋地」。


「建築線」是什麼？

根據《建築法》第42條規定『建築基地與建築線應相連接』，所謂「建築線」就是道路的邊界，就是指土地必須要跟道路相鄰才會有建築線，這樣才可以蓋房子，所以又有「建築基地與道路的連結」的意思。

沒有連接對外道路的袋地，因為沒有道路邊界，依法是無法建造房子，要有建築線，就需要建築基地與建築線有相連接。


如何行使開設道路通行權？

當袋地要擁有建築線，需要先依據民法第787條，由袋地所有人依據《民法》第787條的規定，對鄰地現有人請求通行權，但僅限於『袋地所有人』才可以申請"通行權”。

再行使《民法》第788條的開路通行權「有通行權人於必要時，得開設道路。但對於通行地因此所受之損害，『應支付償金』。抑或是以相當之價額購買通行地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之。」

簡言之，袋地要擁有建築線是依據《民法》第788條的開路通行權，把袋地連接上公路以取得建築線。而第788條的開路通行權，其實就是花錢跟對方買地。


袋地通行權補償

袋地通行權行使後，就會有需要補償通行地所有人受到的損失問題。袋地所有人為了行使通行權對於提供通行的土地造成損害，需要支付補償金。

但袋地通行權補償金並沒有一定的計算標準，法院認為應該要先確定通行地的位置與範圍，並綜合通行地所有人受損害的程度來評估補償金金額。

依照「國有非公用土地提供袋地通行作業要點」規定，申請袋地通行權時，需要依照申報地價的5％一次計收50年袋地通行權償金，申請人可以分期繳納袋地通行權償金，最高以5年60期為原則。


最高法院107年度台上字第1613號民事判決

最高法院的見解認為，是否可以主張袋地通行權，除了斟酌袋地的位置、地勢、面積等等客觀條件之外，也需要將該土地的用途、目的、環境等條件，一併納入考量之中，並非讓袋地與公路有聯絡即已足夠，而是必須使袋地達到可以依其目的和用途，進行通常使用之程度。

以小徐的狀況來說，需要先確認當初賴地主與建商簽得同意書內有無載明「通行年限」或是其他關於土地通行的相關內容。或是向政府機關確認，當初建商是否有以袋地所有人的身份透過《民法》第788條的行使『開路通行權』。

假如多方確認後仍無法禁止住戶通行，那麼，小徐就可以依照袋地通行權行使相關的補償。

 

民法§787 §788｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001

建築法§30｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070109

國有非公用土地提供袋地通行作業要點｜https://law-out.mof.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL007969

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