安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「袋地糾紛一籮筐，一定要讓他過嗎？」

 

建商把建案蓋在袋地，然後連接建築線時通過賴地主的地 ，賴地主有同意當建物蓋起來後，會留設通路給袋地的所有住戶通行，同時也有簽一份同意書，賴地主後來將土地賣給小徐，請問小徐可以拒絕嗎?

袋地通行的糾紛隨著經濟發展越來越多，像小徐的狀況，到底能不能夠拒絕讓住戶通行呢？或是，有什麼樣的管道可以讓小徐的損失降到最低呢？

這次我們先釐清「袋地」＆「建築線」分別是什麼，再延伸到袋地相關的權力及補償措施，一一解析「袋地」究竟是塊怎樣類型的地？

「袋地」是什麼？

袋地最重要的條件在於必須符合「土地與公路無對外聯絡道路，致無法正常使用」，也就是指你的土地被其他土地環繞，造成無對外聯絡的道路，這類型的土地我們稱為「袋地」。

「建築線」是什麼？

根據《建築法》第42條規定『建築基地與建築線應相連接』，所謂「建築線」就是道路的邊界，就是指土地必須要跟道路相鄰才會有建築線，這樣才可以蓋房子，所以又有「建築基地與道路的連結」的意思。

沒有連接對外道路的袋地，因為沒有道路邊界，依法是無法建造房子，要有建築線，就需要建築基地與建築線有相連接。

如何行使開設道路通行權？

當袋地要擁有建築線，需要先依據民法第787條，由袋地所有人依據《民法》第787條的規定，對鄰地現有人請求通行權，但僅限於『袋地所有人』才可以申請"通行權”。

再行使《民法》第788條的開路通行權「有通行權人於必要時，得開設道路。但對於通行地因此所受之損害，『應支付償金』。抑或是以相當之價額購買通行地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之。」

簡言之，袋地要擁有建築線是依據《民法》第788條的開路通行權，把袋地連接上公路以取得建築線。而第788條的開路通行權，其實就是花錢跟對方買地。

袋地通行權補償

袋地通行權行使後，就會有需要補償通行地所有人受到的損失問題。袋地所有人為了行使通行權對於提供通行的土地造成損害，需要支付補償金。

但袋地通行權補償金並沒有一定的計算標準，法院認為應該要先確定通行地的位置與範圍，並綜合通行地所有人受損害的程度來評估補償金金額。

依照「國有非公用土地提供袋地通行作業要點」規定，申請袋地通行權時，需要依照申報地價的5％一次計收50年袋地通行權償金，申請人可以分期繳納袋地通行權償金，最高以5年60期為原則。

最高法院107年度台上字第1613號民事判決

最高法院的見解認為，是否可以主張袋地通行權，除了斟酌袋地的位置、地勢、面積等等客觀條件之外，也需要將該土地的用途、目的、環境等條件，一併納入考量之中，並非讓袋地與公路有聯絡即已足夠，而是必須使袋地達到可以依其目的和用途，進行通常使用之程度。

以小徐的狀況來說，需要先確認當初賴地主與建商簽得同意書內有無載明「通行年限」或是其他關於土地通行的相關內容。或是向政府機關確認，當初建商是否有以袋地所有人的身份透過《民法》第788條的行使『開路通行權』。

假如多方確認後仍無法禁止住戶通行，那麼，小徐就可以依照袋地通行權行使相關的補償。

 

民法§787 §788｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001

建築法§30｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070109

國有非公用土地提供袋地通行作業要點｜https://law-out.mof.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL007969