安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「QA：有購買土地的相關流程嗎？」

 

想買賣土地卻不知道從何下手嗎？土地買賣看起來好像複雜，其實只需要簡單『5個步驟』，就能輕鬆搞懂土地買賣！

但是，在我們正式進入買賣流程之前，針對買賣雙方需要做的『事前作業』環節，可說是影響後面程序非～常重要的前置作業，各位不論是買方或是賣方，都要特別注意！

▌事前作業：土地鑑界（For賣方）

賣方需要做的事前作業就是『土地鑑界』。地主在出售土地或委託仲介銷售前，是有義務將正常無瑕疵的土地給買方，可以透過「土地鑑界」的方式，確定出售土地的界址正確位置。

另外像是土地上的廢棄物，如果沒有能力或是不想處理，也要如實告訴仲介及買方，讓他們事先知道有這類型的瑕疵，或多或少在價金上做些折讓，避免後續的訴訟問題。

▌事前作業：確認土地性質（For買方）

關於買方端的事前作業，無非就是再三確認『土地性質』。會想購買土地就是看準它的增值空間，而土地的價值來自於其「性質」，也就是土地被劃分為何種使用？可以如何被利用、能不能蓋房子？形狀是否完整？至於是否能蓋房子，取決於土地有無連接建築線，或是鄰地蓋房子有無需要用到這塊地等因素。

土地買賣流程依序為：支付訂金 → 簽訂《不動產買賣契約書》 → 備證及用印 → 完稅 → 交屋，可透過買賣雙方共同指定的地政士（代書）協助辦理相關手續及所有權移轉登記。

▌STEP 1 支付訂金

選定好標的物後，可以向地主磋商協調彼此滿意的價格，支付一筆款項作為訂金，雙方約定時間簽訂《不動產買賣契約書》。

如果是透過仲介來處理，過程就會像買賣房屋一樣，仲介業者會向買方提供土地的不動產說明書說明標的物的各項細節，有誠意想購買會支付斡旋金讓仲介去協調，賣方接受出價且敲定簽約時間，斡旋金會變成價金的一部分。假如賣方不接受出價，斡旋金是有義務要無息退還給買方的。

在簽約前，務必再三確認土地的產權是完整的。是『誰』擁有所有權？土地所有權人總共有幾位？有沒有被設定抵押權或是被查封等，都是事先可以確認的內容喔！

▌STEP 2  簽訂買賣契約書

雙方準備文件｜賣方：身分證、印章、土地及建築改良物所有權狀正本；買方：身分證、印章。

這個階段就是買賣雙方要約定相關的付款方式及條件，例如：簽約支付頭期款、準備證件及用印階段第2次付款、完稅階段第3次付款等。

另外，像是交付土地的時間、雙方履約的權利義務、違約內容及稅費負擔的方式等，都要在簽約時劃分清楚。上述的內容確認無誤後，由買賣雙方（透過仲介則需雙方經紀人）加蓋印章。

通常雙方在簽訂買賣契約時，買方會準備價金的一部分（依照磋商內容）作為頭期款付給賣方，其餘款項視有無貸款需求，階段性支付，流程時間與繳交款項的比例是非常重要的，大家在簽約前務必要溝通好付款方式與買賣條件再簽訂買賣合約喔！

▌STEP3 備證及用印

雙方準備文件｜賣方：印鑑證明一份、房屋稅單及地價稅單等資料；買方：身分證、印章

賣方準備好相關的登記申請書、土地現值申報書、土地及建物改良買賣移轉契約書等資料，並在契約申報書蓋印鑑章。

▌STEP4  完稅

賣方結清土增稅、地價稅(分算)、房地合一稅及其他欠稅費款，買方則是需要繳交契稅（如果有建物)、代書費、印花稅、登記規費等，有貸款作為尾款部分者，可以在送件時一起辦理抵押權設定登記。

▌STEP5 土地點交及支付尾款

買賣標的現場查勘無誤後，進行尾款（貸款）繳付及土地點交手續。

如果是買賣雙方都沒有貸款的情況下，買方支付尾款給賣方點收及簽收後，要將本票還給買方或解除擔保；賣方有貸款則是處理完畢再點交給買方。另外，如買方需要貸款，就需聯繫核貸銀行將款項撥入指定帳戶。

除了上述的基本交易內容，在買賣土地時也要注意土地的『套繪證明』及『產權內容』等細節。事先確認土地現況的套繪情形，確認購買的土地並無建物套繪，假如有套繪情形，雙方需合議責任歸屬，並加註合約書中（通常套繪會由地主負責解除）。

土地相對於房屋類型的交易，來的單純許多，但在交易與簽約的過程，還是要掌握土地相關的資訊，每個環節都要小心注意，才能避免自己的權益受侵害喔！