房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
才剛過而立之年的饒書衛，在代書界非常年輕，卻已靠著「整合型服務」站穩腳步，不僅擁有自己的事務所，業務還蒸蒸日上。饒書衛相信，在專業的基礎之上，將心比心、提供圓滿的服務，是得到客戶認同的不二法門。
就讀地政相關科系的他，在大學三年級時，就通過了地政士考試，當完兵便進入信義房屋當代書，經過了六年的歷練之後，自行開業。「信義是最知名的房仲品牌，交易量也大，在裡面六年，我簽了一千兩百件的案子！」饒書衛回想，這是很好的磨練機會，讓他快速累積專業與人脈。
兩年前出來開業時，饒書衛內心期待又緊張，期待的是能獨當一面，逐步實踐他對代書工作的理想，卻也擔心，少了大品牌加持，是否會沒有案子？幸好，他憑藉著個人口碑，案源漸廣，「去年我簽了一百件案子，全部都是老客戶、或老客戶再介紹的，自成饒書衛代書轉介互聯網。」
專業＋將心比心，搏得客戶認同
饒書衛認為，做一個代書，專業知識與能力，是必備的，在這個基礎之上，若要再加分，就得靠服務；而他的理念是「將心比心」，比方說，曾有客戶想要賣房，卻不清楚最新的稅制，「我幫他算了算，要繳一、兩百萬的房地合一稅，客戶想一想，決定不賣了，這樣我雖然當下沒有案件可以簽，但我相信，未來客戶有需要時，還是會來找我服務。」
饒書衛強調，對多數客戶來說，房子是一生中最重要的財產，牽涉到的相關事務，自然都是大事；他的原則是「誠實分析之後，給出最符合客戶利益的建議」，不會為了當下的業績壓力，違背這個原則，他相信，用「交朋友」的態度來跟客戶互動，就不會只做一次性的生意。
找出案件key-man，真誠溝通
代書生涯中，難免會遇到情況複雜的案件，饒書衛的解方是：「找出key-man，真誠溝通」。他舉例，曾遇過一個繼承案件，牽涉到四個兒子、三個女兒、還有長孫，兒子們都覺得「女生不該分財產」，但女兒們覺得不公平，饒書衛便先從法律角度出發，向大家解釋「其實女兒可以分財產」。
在溝通過程中，饒書衛發現，長孫似乎頗為認同他的說法，於是就開始「主攻」長孫，「聊過之後，發現長孫自己並不堅持要繼承、堅持的是他爸爸，於是我再請長孫跟他的爸爸、叔叔溝通，磨了一陣子，最後大家決定共同持份，圓滿解決。」
跨領域整合法律、會計、稅務等服務
饒書衛認為，如今客戶的需求多元，代書要能提供「整合型的服務」，除了土地相關事宜之外，還要能幫客戶解決稅務問題，甚至串聯會計、法律等專業資源，達到一條龍的服務。在這過程中，代書除了扮演跨領域的資源串聯者之外，也要站在客戶的立場，為客戶留意、把關各種細節。能做到這樣，代書才有競爭力，這也是饒書衛持續努力的方向。
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