房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...
新冠肺炎病毒(武漢肺炎)在全球疫情持續擴散,現階段台灣嚴格控制住疫情,影響國內房地產市場卻呈現兩極化,預售市場看屋減少,二手市場無群聚現象,買方反而想趁危機入式而積極找房,安新建經履約保證業務經理張凱智預測,整體房價下跌機率不高,僅看個案表現,若有屋主欲趁疫情未明朗化前出售,則有機會撿便宜。
「由於2003年SARS期間有入場買屋者,如今已翻漲好幾倍,武漢肺炎疫情也讓部分買方出現期待房價下跌心理,不過利率低檔、台股仍在萬點,市場游資充足,整體房價下跌機率很低」張凱智依多年對房市了解,認為疫情雖在蔓延,但因國內房貸利率低,屋主壓力不大,除非少數屋主想趁此時出脫房產,否則買方想撿便宜恐不容易。
張凱智說明,SARS發生期間適逢台灣經濟景氣低迷之際,在雙打擊下,才導致房市降至谷底,爾後國內房市一路往上揚,直至2014年達到高峰,但因2016年實施房地合一稅前價量具縮,不過新稅制上路後已利空出盡,量能又重新回升,直到2019年國內交易量又回到30萬棟的水準,連帶六都平均房價上漲年增2-3%。
原本市場預期今年國內房市呈現多頭走勢,卻因武漢肺炎疫情而增添變數,不過,張凱智認為,疫情衝擊最大的部分是觀光旅遊和零售業,但宅經濟反之受惠而成長,加上政府鼓勵台商資金回流,待疫情減緩後,經濟會陸續回溫,房市發展亦然,雖然今年第一季旺季量能受到影響,疫情受控後,預期今年第三季有望反彈,價量均會回穩。
「該買沒買正在等待疫情結束,待疫苗出現或疫情減緩後,買盤會再出現」張凱智預測,國內房市交易量仍會有超過30萬棟的水準,且今年人口結構也將有所改變,舉例說明,台商回台投資區域,就業機會大增,房市需求量則有望提高。
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