安新建經熊保庇單元: 『請問，建商找我合建，我該注意什麼？』

 

台灣的土地非常值錢，只要土地有價值，💰

連帶也會讓房屋的價值變高！

有些建商就會專門在都會區尋找，

地段不錯但房子老舊的物件，

或是在郊區找有價值的空地

詢問屋主或地主願不願意「合建分屋」！🏗🏘

所謂的合建分屋簡單來說

就是建商提供資金，地主提供土地！

這樣建商可以用較划算的價格取得土地

地主也不用擔心老房不耐住的維護問題，

可以直接在原居住環境得到新房！

「合建分屋」聽起來是個利多的方案，

不過魔鬼總是藏在細節裡的，

要是一不注意的話，

就可能被建商反過來咬一口哦！⁉️📢

想知道「合建分屋」該注意什麼嗎？

所謂的「找補」又是什麼意思呢？

QA詳解答如下

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📍【合建分屋合作形式】

1、交易方式：建商提供資金，而地主提供土地。房屋興建完成後，按雙方約定比例分配房屋和土地持分。

2、主要工作者：實務上，地主對建房等相關事務都不太熟悉，所以都由建商處理一切建築事宜，地主僅以合建人的身份監督進度。

📍【稅務注意事項】

→房地合一稅：用合建分屋方式出售房屋的地主，依房地合一稅的規定，持有期間10年以內的，皆課徵20%的稅率，而持有期間10年以上的房屋，皆徵收15%的稅率，簡單來說就是以合建分屋出售的房屋，最高只會被徵收20%稅率。

至於關於持有期間的計算，以土地持有期間為準，例如，土地持有期間為10年以上，出售房屋的時候，就只會被徵收15%的稅率。

→契稅：地主在取得房屋之後，需申報交換契稅2%（以交換現值課徵稅金），如交換房地有給付差額的話，差額價款應以買賣契稅6%來徵收稅金。

例如，以現值1000萬的土地交換現值1500萬的房子：

交換契稅：1000萬x2%=20萬，買賣契稅：500萬x6%=30萬(補充: 交換契稅現值指土地公告現值或房屋評定現值，非房屋市價)

→土地增值稅：若土地為有償移轉，納稅人為原土地所有權人；若土地為無償移轉，納稅人為新所有權人。

→贈與稅：以1000萬的土地交換1500萬的房子，顯然極其不對等，若地主有支付價差500萬的話，另由於建商屬於法人本就沒有贈與稅；若地主沒支付價差的話，這500萬就等於是建商贈送，由贈與人繳交贈與稅。

📍【合作注意事項】

除非地主擁有房地產背景，否則論起蓋房子，還是建商比較專業，也因此出現多起無辜地主被無良建商坑騙的事件。最常見的就是「找補」！

什麼是找補呢？坊間若建商蓋出來的建物坪數，於當初合約上所協議的不同時，就「多退少補」，擴大來說就是，少坪數，建商按單坪價格補錢；多了坪數，地主要補給建商錢。

這邊要注意的是，坪數誤差要看是哪個部分的坪數短缺了，就以當初約定好的價款來彌補誤差，例如，土地坪數有所短缺，就以實際上一坪土地的價款來貼補誤差。

而這種制度，最怕的就是建商虛灌坪數讓地主多支付價款的情況發生。實務上曾發生過，建商將公設的坪數灌到權狀坪數裡，使得地主要支付高達上千萬的「找補」金。所以在與建商簽約合作時，不可不慎，最好與有口碑的建商合作，並在合作前找專業的地政土了解相關情況，才能確保合作順利愉快！