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郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點!專家提4大選房原則:大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...

安新建經地政士推薦單元-「專注目標 全力衝刺 江榮輝用重機魂拼事業」

 

騎車的時候,你要非常、非常專心,路況、天氣、胎壓等等,都考慮進去,然後看著目標,全心衝刺;當你經驗越純熟時,你越能掌控一切,享受御風而行的快感,這跟做事業,其實是一樣的道理!」

長青地政士事務所負責人江榮輝熱愛重機,曾單日環島,也曾征服歐美各大絕美路線,對他來說,時速240公里也曾經歷嘗試過,而華麗速度感的背後,靠的是紮實基本功跟堅持到底的信念。

主修機械,聽太座建議轉入地產圈

回顧過往,江榮輝透露,自己原本讀機械科,還曾去鐵工廠上班,但後來女朋友要他去當代書,她那時在地政事務所上班,知道這一行有發展性,我的個性也適合,我為了跟她走下去,就選擇聽她的!」

民國76年入行,五年後,江榮輝就自行創業,後來規模越來越大,如今長青的員工有十餘人,也是新北市最知名的地政士事務所之一結果證明,當時的女朋友、現在的江太太,獨具慧眼,江榮輝果然在業界闖出一片天。

之所以愛上重機,江榮輝說,其實一開始騎重機的原因很單純,就是跑客戶時快速又機動,我公司在板橋,騎重機到樹林、泰山等等,都只要15分鐘,到內湖等地也只要20分鐘,真的很方便,能奪得先機、也能做好服務!」江榮輝不只自己騎,還很鼓勵員工騎,這幾年,長青的員工們都陸續考上了重機駕照,公司還準備兩台重機給員工使用另外也提供三台汽車供員工使用

成就客戶,代其解決問題、達成心願

經手無數案件,江榮輝深信,代書的價值在於成就客戶,解決客戶的問題、達成客戶的心願。比方說,江榮輝曾辦過一件案子,客戶是位音樂家,頗有名氣,因已年邁,想賣房變現籌措養老金,但房子是跟女兒共有的,而他跟女兒感情不好,多年不曾往來。

接到這個案子後,江榮輝先試著跟那位女兒連繫,幾經耐心溝通,但對方仍不願出面,我一方面覺得很感慨與可惜,一方面又要趕快想辦法。後來,江榮輝運用土地法第34條之1的規定,經由公證、錄音,用多數決的方式處份了這間房子,並把屬於那位女兒的金額提存在法院中,甚至還幫忙音樂家跟新屋主達成協議,讓音樂家可以回租房子五至十年,安享晚年。

我現在還記得,一切都辦妥後,老先生他握著我的手,跟我說謝謝,說他覺得自己能在熟悉的房子過人生最後的日子,很有尊嚴。正是這樣的感動,讓江榮輝願意繼續堅持本心。

注重交易安全,強調業界共存共榮

身為代書,江榮輝自許為交易安全的把關者。他強調,每一筆交易,都牽涉到客戶的財產與心血,甚至可能是畢生積蓄,他總要求同仁,每個案子都要百分百慎重,包括一定要做履約保證、簽約當天再調一次產權資料等等,都是基本SOP。江榮輝還不斷蒐集資訊、補充新知,例如,他就想提醒讀者們:很多銀行其實都只有做價金信託,保障並不全面,還是要慎選履約保證業者。

江榮輝認為,台灣是個島國,土地資源有限,長遠來看,房地產還是有其保值價值與增值空間,而只要能站在客戶的立場去思考、去行事,業者之間的共存共榮,也並非難事。

對於想要做這一行的年輕人,江榮輝建議,首先,要多充實自己的專業知識,除了地政專業之外,稅務、法律等等,都要多涉獵;其次,要慎選事務所,畢竟職場文化對價值觀的影響很大,只有正當磊落的做事、將心比心的服務,代書之路才走的長遠。

 

江榮輝小檔案

現任長青地政士事務所負責人

從業時間三十三年

擅長領域買賣、繼承、贈與等等

興趣騎重機、開露營車

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落地窗的美觀與風險並存 安新建經顧問潘孝霖提醒相關檢查不可少

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房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎?』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎?水利地的使用有什麼限制嗎?   A: 詳細解答 根據農田水利法規定,水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目,否則不能當作一般建地使用,而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定: (一)按現況或水利計畫使用。 (二)水岸遊憩設施(限於原有灌溉埤、池)。 (三)戶外遊樂設施(限為球道及超輕型載具起降場使用)。 (四)採取土石 。 (五)其他經河川或排水管理機關核准者。 (六)再生能源相關設施。 (七)溫泉井及溫泉儲槽。 (八)農村再生設施(依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理)。 凡是被編定為某種使用之土地,依照現行法令(非都市土地使用管制規則」第 6 條)規定,均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用,但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時,就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地,但不能任意蓋鐵皮屋倉庫,違反水利地的使用規定,否則可能面臨罰鍰,並勒令其限期改善或拆除。 另外,根據農田水利會財產處理要點,出租使用限制如下: (一)租賃土地不得設定地上權。 (二)承租人於租賃土地上建造建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下,承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有,但建造費要由承租人阿健自行負擔,且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時,承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人,或經出租人同意後按現狀無償點交出租人,或經出租人同意後,另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理,民眾若要使用,只要符合法令的規定,一般都會予以核准。民眾承租使用,對水利用地僅有使用權,與一般承租之契約行為有所不同,若國家有需要,依規定可無條件收回。   參考資料: https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱:     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 htt...

范德城X賣厝阿明X安新建經:好房仲哪裡找?4項指標覓得房產神隊友

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