房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
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買賣房屋過程，除了要付房屋價金之外，『稅金』也是讓購屋族膽戰心驚的費用。台灣人秉著勤儉就是美德的根性，能夠省的錢就不要猶豫大膽地省下去，在買賣房屋過程中，掌握節稅小原則，讓大家在房屋交易時，盡可能省下稅金，同時也不怕被原屋主假借繳稅名義行漲房價之實！
今天阿明會分成4+1大重點，雙手獻上節稅好方法！PS.換屋族最後也有節稅好康可以看喔～
1. 買賣房屋節稅 看懂公式才好算！ — 2.購入房地的必要費用（取得成本）— 3.賣出房地的移轉費用（相關費用） — 4.土地漲價總數額 — 5.同場加映：換屋族重購自住抵稅心法
▌買賣房屋節稅 看懂公式才好算！
在正式進入到首購節稅的扣除項目前，要先來了解房地合一稅的公式到底怎麼算，會有這麼多稅的項目可以扣除，才知道原來也可以這樣節稅！
【第一步：先算有買賣房地所得多少】
房地交易課稅所得額｜成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基)
＊若符合自住房地相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額。
【第二步：再算要繳多少所得稅？】
房地合一稅｜課稅所得(稅基)ｘ稅率=所得稅
＊稅率會依照持有的期間由20%-45%區間來計算
▌購入房地的必要費用（取得成本）
買房過戶到最後真正可以住進去之前，整個交易過程會支出的費用像是：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等統稱為『必要費用』，另外還有「完成移轉登記前的借款利息（取得產權後的不算在內）」，及「裝修費（要2年內不會消耗的才可以算在裝修費，傢俱家電不算在內喔！）」。
▌賣出房地的移轉費用（相關費用）
諸如買賣交易所付的仲介費（有發票）、廣告費、搬運清潔費、售屋延遲交屋產生的違約金等等，都可以在賣屋繳稅時列舉扣除。
如果像是沒辦法提供費用證明文件，或是相關的支出金額小於成交價的3%，就會按照成交價額3%計算，而且以30 萬元為上限。
阿明提醒大家，在買賣過程中所有花費的『單據都要保存好』，後面買賣房屋時繳稅才比較方便。
▌土地漲價總數額
在公式的最後一個扣除項『土地漲價總數額』，是為了防止有心人士利用土地增值稅與所得稅之稅率差異來避稅，在房地合一2.0修法後增設土地漲價總數額的減除上限。
計算公式｜土地漲價總數額＝交易當年度公告現值－前次移轉現值
舉例來說，阿錦有一筆土地交易，適用房地合一稅2.0，前次移轉現值為40 萬、交易當年度的公告土地現值為 50 萬，所以根據計算方式，可以減除的地漲價總數額上限為：50萬 – 40萬 = 10萬
▌同場加映：換屋族重購自住抵稅心法
只要是在兩年間有小屋換大屋或舊屋換新屋的換屋族，只要新購買的房屋價值大於出售房屋，同樣也是有機會抵稅的，就是人稱「重購自用住宅扣抵稅額」。
符合下列四條件：
1. 不論買進或賣出的兩間房屋，皆須符合「自用住宅」的條件。
2. 購屋的價格必須高於出售的價格。
3. 兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。
4. 兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。
最後阿明提醒各位首購首賣族，如果是首賣族，請記得要問代書節稅扣項，千萬不要將稅金轉嫁到下一位買主身上；而首購族則是要保存好各種買房費用支出，在後續賣房的時候可以當作抵稅使用。
土地稅法 §30-1 ｜
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340096&flno=30
內政部公告現值及地價查詢系統｜
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