安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「QA_首購族必看！！買賣房屋節稅要點」

 買賣房屋過程，除了要付房屋價金之外，『稅金』也是讓購屋族膽戰心驚的費用。台灣人秉著勤儉就是美德的根性，能夠省的錢就不要猶豫大膽地省下去，在買賣房屋過程中，掌握節稅小原則，讓大家在房屋交易時，盡可能省下稅金，同時也不怕被原屋主假借繳稅名義行漲房價之實！

今天阿明會分成4+1大重點，雙手獻上節稅好方法！PS.換屋族最後也有節稅好康可以看喔～

1. 買賣房屋節稅 看懂公式才好算！ — 2.購入房地的必要費用（取得成本）— 3.賣出房地的移轉費用（相關費用） — 4.土地漲價總數額 — 5.同場加映：換屋族重購自住抵稅心法

▌買賣房屋節稅 看懂公式才好算！

在正式進入到首購節稅的扣除項目前，要先來了解房地合一稅的公式到底怎麼算，會有這麼多稅的項目可以扣除，才知道原來也可以這樣節稅！

【第一步：先算有買賣房地所得多少】

房地交易課稅所得額｜成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基)

＊若符合自住房地相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額。

【第二步：再算要繳多少所得稅？】

房地合一稅｜課稅所得(稅基)ｘ稅率=所得稅

＊稅率會依照持有的期間由20%-45%區間來計算

▌購入房地的必要費用（取得成本）

買房過戶到最後真正可以住進去之前，整個交易過程會支出的費用像是：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等統稱為『必要費用』，另外還有「完成移轉登記前的借款利息（取得產權後的不算在內）」，及「裝修費（要2年內不會消耗的才可以算在裝修費，傢俱家電不算在內喔！）」。

▌賣出房地的移轉費用（相關費用）

諸如買賣交易所付的仲介費（有發票）、廣告費、搬運清潔費、售屋延遲交屋產生的違約金等等，都可以在賣屋繳稅時列舉扣除。

如果像是沒辦法提供費用證明文件，或是相關的支出金額小於成交價的3%，就會按照成交價額3%計算，而且以30 萬元為上限。

阿明提醒大家，在買賣過程中所有花費的『單據都要保存好』，後面買賣房屋時繳稅才比較方便。

▌土地漲價總數額

在公式的最後一個扣除項『土地漲價總數額』，是為了防止有心人士利用土地增值稅與所得稅之稅率差異來避稅，在房地合一2.0修法後增設土地漲價總數額的減除上限。

計算公式｜土地漲價總數額＝交易當年度公告現值－前次移轉現值

舉例來說，阿錦有一筆土地交易，適用房地合一稅2.0，前次移轉現值為40 萬、交易當年度的公告土地現值為 50 萬，所以根據計算方式，可以減除的地漲價總數額上限為：50萬 – 40萬 = 10萬

▌同場加映：換屋族重購自住抵稅心法

只要是在兩年間有小屋換大屋或舊屋換新屋的換屋族，只要新購買的房屋價值大於出售房屋，同樣也是有機會抵稅的，就是人稱「重購自用住宅扣抵稅額」。

符合下列四條件：

　1. 不論買進或賣出的兩間房屋，皆須符合「自用住宅」的條件。

　2. 購屋的價格必須高於出售的價格。

　3. 兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。

　4. 兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。

最後阿明提醒各位首購首賣族，如果是首賣族，請記得要問代書節稅扣項，千萬不要將稅金轉嫁到下一位買主身上；而首購族則是要保存好各種買房費用支出，在後續賣房的時候可以當作抵稅使用。

土地稅法 §30-1 ｜

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340096&flno=30

內政部公告現值及地價查詢系統｜

https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue/42?fbclid=IwAR3E61q-1kmOtUiO8JcCoc72Zs1pqHSA9CkZvfuWsBDqdj7_FWf2hxqNzOw